¿Puedo comprar casa con ITIN en lugar de Número de Seguro Social?

Los préstamos FHA generalmente requieren un Número de Seguro Social. Sin embargo, muchos bancos comunitarios y cooperativas de crédito ofrecen programas de hipoteca con ITIN para compradores indocumentados o sin SSN. Estos préstamos suelen requerir 10–20% de enganche y tasas ligeramente más altas.

¿Cuánto dura el seguro hipotecario MIP del FHA?

Si das menos del 10% de enganche, el MIP del FHA dura toda la vida del préstamo. La única forma de eliminarlo es refinanciar a un préstamo convencional cuando hayas acumulado suficiente capital (generalmente 20% de patrimonio).

¿Cuál es el puntaje mínimo de crédito para el FHA en 2026?

El mínimo oficial de la FHA es 580 para el enganche de 3.5%. Con puntaje 500–579 se requiere 10% de enganche. En la práctica, la mayoría de prestamistas exige 620 como mínimo interno.

¿Un familiar puede ayudarme con el enganche como regalo?

Sí. El FHA permite que el 100% del enganche provenga de fondos regalo (Gift Funds) de familiares. Se requiere una carta de regalo firmada que confirme que el dinero no es un préstamo. Los préstamos convencionales también permiten fondos regalo con condiciones similares.

¿Qué límite tiene el préstamo FHA en 2026?

En 2026, el límite base del FHA para una vivienda unifamiliar es aproximadamente $524,225 en áreas estándar, y hasta $1,209,750 en áreas de alto costo como Los Ángeles o Honolulu. El préstamo convencional conforming llega hasta unos $766,550 de base.

Préstamo FHA vs Convencional 2026: Guía para Compradores ...

Comprar tu primera vivienda en Estados Unidos es uno de los pasos más grandes de tu vida. Y una de las primeras preguntas que enfrentarás es: ¿préstamo FHA o convencional?

La respuesta depende de tu puntaje de crédito, cuánto tienes ahorrado para el enganche y cuánto tiempo planeas quedarte en esa casa. Para muchas familias hispanas, el FHA es la puerta de entrada a la propiedad. Pero no siempre es la opción más barata a largo plazo.

Aquí te explicamos todo, con números reales, para que tomes la mejor decisión.

¿Cuál es el préstamo correcto para mí?

Elige FHA si:

Tu puntaje de crédito es 580–680
Tienes poco ahorrado para el enganche (menos del 10%)
Tu deuda mensual ya es alta en relación a tus ingresos
Llevas poco tiempo construyendo crédito en EEUU

Elige convencional si:

Tu puntaje de crédito es 740 o más
Puedes dar 10–20% de enganche
Quieres poder eliminar el seguro hipotecario en el futuro
El monto del préstamo supera los límites del FHA

Qué es un Préstamo FHA

El préstamo FHA está respaldado por la Administración Federal de Vivienda. El gobierno garantiza el préstamo, lo que permite a los prestamistas ofrecer condiciones más flexibles a compradores con crédito limitado.

Requisitos básicos del FHA

Enganche mínimo: 3.5% (con puntaje 580 o más)
Con puntaje 500–579: 10% de enganche
Mínimo real de los prestamistas: La mayoría exige 620 internamente, aunque el FHA permite 580

En una casa de $350,000, el enganche del 3.5% equivale a $12,250. Para muchas familias hispanas que están comenzando, esta cifra es más alcanzable que el 5–20% de un préstamo convencional.

El Seguro Hipotecario del FHA (MIP): El Costo Real

El FHA cobra dos tipos de seguro hipotecario:

MIP Inicial (UFMIP): 1.75% del monto del préstamo, pagado al cierre o incluido en el préstamo.

Ejemplo con casa de $350,000 y 3.5% de enganche:

Monto del préstamo: $337,750
UFMIP: $5,911 (si se incluye en el préstamo, el total sube a $343,661)

MIP Anual: Entre 0.55% y 1.05% del saldo del préstamo, pagado mensualmente.

Para la mayoría de compradores con préstamo a 30 años y menos del 10% de enganche, la tasa es 0.55%.

MIP mensual sobre $337,750 al 0.55% = aproximadamente $155/mes

El punto más importante: si das menos del 10% de enganche, el MIP del FHA dura toda la vida del préstamo. No desaparece cuando llegas al 80% del valor de la vivienda. Para eliminarlo, debes refinanciar a un préstamo convencional.

Qué es un Préstamo Convencional

Los préstamos convencionales no están respaldados por el gobierno. Siguen las normas de Fannie Mae y Freddie Mac (préstamos conforming) o las retiene el banco como préstamos de portafolio.

Requisitos básicos del convencional

Enganche mínimo: 3% (con programas HomeReady de Fannie Mae o Home Possible de Freddie Mac)
Enganche estándar: 5%
Para evitar el PMI: 20%
Puntaje mínimo: 620 (los mejores términos requieren 680+; las mejores tasas necesitan 740+)

PMI: Un Seguro que Sí Se Puede Eliminar

Si das menos del 20% de enganche en un préstamo convencional, pagas el Seguro Hipotecario Privado (PMI). La gran diferencia con el MIP del FHA es que el PMI sí se puede cancelar.

Tasa del PMI: generalmente 0.5%–1.5% anual del monto del préstamo
Se cancela automáticamente al llegar al 78% del LTV (por ley federal)
Puedes solicitar la cancelación al 80% del LTV una vez que lo alcances

Para esa misma casa de $350,000 con 5% de enganche:

Monto del préstamo: $332,500
PMI al 0.8% anual: aproximadamente $221/mes
El PMI se cancela cuando el saldo baja a unos $266,000 (en torno al año 10–12 de un préstamo a 30 años)

Comparación de Costos: MIP vs PMI a 10 y 30 años

Base: casa de $350,000, préstamo a 30 años al 7.0%

Concepto	FHA (3.5% enganche)	Convencional (5% enganche)
Enganche	$12,250	$17,500
Seguro inicial	$5,911 (UFMIP)	Ninguno
Seguro mensual	~$155 (MIP)	~$221 (PMI)
¿Se puede cancelar?	No (requiere refinanciar)	Sí, al 78% del LTV
Total en 10 años	~$18,600	~$15,900 (luego termina)
Total en 30 años	~$55,800	~$18,900 (termina ~año 12)

A primera vista, el pago mensual del FHA parece más bajo. Pero a lo largo de 30 años, el seguro hipotecario del FHA puede costar $35,000–40,000 más que el PMI convencional.

Si puedes calificar para un préstamo convencional, vale la pena el esfuerzo adicional. Pero si el FHA es la única opción viable ahora, úsalo como trampolín y planea refinanciar.

Límites de Préstamo 2026

Límites del FHA en 2026

Áreas estándar: aproximadamente $524,225 para vivienda unifamiliar
Áreas de alto costo (Los Ángeles, San Francisco, Hawaii): hasta $1,209,750

Límites del Préstamo Convencional Conforming 2026

Base: aproximadamente $766,550
Áreas de alto costo: hasta $1,149,825

Si vives en California, Texas, Florida o Nueva York, verifica el límite específico de tu condado. En muchas ciudades costeras, el FHA limita la cantidad que puedes pedir prestado, mientras que el préstamo convencional te da más margen antes de entrar en territorio jumbo (préstamos gigantes con condiciones muy diferentes).

DTI: Cuánta Deuda Es Demasiada

El DTI (Debt-to-Income Ratio) es la relación entre tus pagos de deuda mensuales y tu ingreso bruto mensual.

	FHA	Convencional
Límite estándar	43%	43–45%
Máximo con factores compensatorios	50–57%	45–50%

El FHA es más flexible con DTI alto, lo que es importante si tienes deudas de auto, préstamos estudiantiles o tarjetas de crédito. Para familias con varios ingresos, combinar los ingresos del hogar ayuda a bajar el DTI.

Ejemplo: Ingreso bruto familiar de $6,500/mes. Deudas totales incluyendo nueva hipoteca: $2,900/mes. DTI = 44.6%. Aprobado por FHA. Para convencional, puede necesitar documentación adicional o un copréstamo.

Inspección y Condición de la Vivienda: FHA Es Más Estricto

El tasador del FHA no solo determina el valor de mercado de la vivienda; también verifica que cumpla los Requisitos Mínimos de Propiedad (MPR). Las siguientes condiciones pueden hacer que el FHA rechace una casa:

Pintura descascarada (especialmente en casas anteriores a 1978 — riesgo de pintura con plomo)
Falta de barandales en escaleras
Ventanas rotas o instalaciones eléctricas expuestas
Techo con menos de 2 años de vida útil restante
Humedad o agua estancada en sótano o espacio de rastreo

Los préstamos convencionales solo requieren una tasación de mercado — el tasador no actúa como inspector. Si la casa que quieres comprar es antigua o necesita reparaciones, el préstamo convencional puede ser más fácil de cerrar.

Estrategias para Compradores Hispanos

Hipotecas con ITIN

Muchos compradores hispanos son trabajadores con permiso de trabajo, residentes permanentes o ciudadanos naturalizados. Para quienes no tienen SSN, existe la hipoteca con ITIN.

Estas hipotecas:

Las ofrecen bancos comunitarios, cooperativas de crédito y prestamistas de portafolio
Generalmente requieren 10–20% de enganche
Las tasas son 0.5–1.5% más altas que un préstamo convencional estándar
Exigen declaraciones de impuestos con ITIN durante 2+ años

Si tienes SSN pero poca historia de crédito en EEUU, algunos prestamistas aceptan historiales de crédito internacionales o registros alternativos como pagos de renta.

Co-prestatario: La Estrategia Familiar

Incluir a un familiar como co-prestatario (co-borrower) es una estrategia común en comunidades hispanas. El ingreso del co-prestatario se suma al tuyo para reducir el DTI, y su historial crediticio puede fortalecer la solicitud.

Tanto el FHA como los préstamos convencionales permiten co-prestatarios no residentes en ciertos casos. Sin embargo, el co-prestatario asume responsabilidad legal por el préstamo. Antes de estructurar este arreglo, consulta con un consejero de vivienda aprobado por HUD (el servicio es gratuito).

Programas de Asistencia para el Enganche

Muchos estados y condados ofrecen programas de asistencia para el enganche (Down Payment Assistance) que pueden combinarse con préstamos FHA o convencionales. Organizaciones como NACA y muchas agencias de vivienda estatales tienen programas específicos para compradores de bajos y medianos ingresos. Pregunta a tu agente hipotecario sobre opciones locales.

De FHA a Convencional: El Plan de Salida

Si empiezas con un FHA, planea tu salida desde el principio.

Cuando tu LTV llegue al 80% — ya sea por pagos de capital, apreciación del mercado o ambos — refinancia a un préstamo convencional:

Eliminas el MIP mensual (~$155/mes en nuestro ejemplo)
Aprovechas tu mejor historial crediticio para obtener mejor tasa
Tu pago mensual puede bajar significativamente

El punto de equilibrio del refinanciamiento (recuperar los costos del cierre) suele alcanzarse en 18–36 meses. Si planeas quedarte 5+ años, casi siempre conviene.

Para calcular tu punto de equilibrio exacto: Punto de Equilibrio del Refinanciamiento Hipotecario 2026 →

Tasa Fija vs Variable: Una Decisión Separada

Ya sea FHA o convencional, también debes elegir entre tasa fija y variable (ARM). En 2026, la mayoría de compradores primerizos elige la tasa fija a 30 años por su previsibilidad. Pero si planeas mudarte o refinanciar en 5–7 años, un ARM 5/1 o 7/1 puede darte una tasa inicial más baja.

Más detalles: Tasa Fija vs Variable 2026 →

Lista de Verificación Antes de Aplicar

Revisa tu puntaje de crédito en las tres agencias (Equifax, Experian, TransUnion)
Calcula cuánto tienes para enganche + costos de cierre (suelen ser 2–5% del precio)
Calcula tu DTI incluyendo el pago hipotecario estimado
Verifica los límites FHA y convencional para tu condado
Evalúa el estado de la propiedad — ¿tiene problemas que podrían fallar la inspección FHA?
Confirma si tienes SSN, ITIN o necesitas un co-prestatario
Define cuánto tiempo planeas quedarte en la casa