Exención Fiscal por Venta de Vivienda Habitual 2026: España e IRPF, México e ISR
Vender tu Casa sin Pagar Impuestos: España y México en 2026
Comprar una vivienda es, en muchos casos, la mayor inversión de la vida. Pero cuando llega el momento de venderla, la pregunta que surge casi siempre es la misma: ¿cuánto tendré que pagar al fisco? La respuesta, en España y en México, es potencialmente “nada” — si cumples los requisitos correctos.
España y México tienen mecanismos fiscales distintos para eximir o reducir la carga impositiva sobre la ganancia obtenida en la venta de la vivienda principal. Este artículo analiza ambos sistemas con precisión legal, sin confundirlos entre sí.
España: La Exención por Reinversión en Vivienda Habitual (IRPF)
Marco legal
La exención por reinversión en vivienda habitual está regulada en:
- Art. 38 de la Ley 35/2006 del IRPF: Establece la exención de las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente.
- Art. 41bis del Real Decreto 439/2007 (RIRPF): Define qué se entiende por “vivienda habitual” para efectos fiscales.
¿Qué es vivienda habitual?
Para la AEAT, vivienda habitual es la edificación que cumple todos los requisitos siguientes:
- Ocupación efectiva en un plazo no superior a 12 meses desde la adquisición o finalización de obras.
- Residencia continuada de al menos 3 años. No basta con estar empadronado — la Agencia Tributaria puede requerir pruebas de residencia real.
- Excepciones que permiten menor residencia: fallecimiento del contribuyente, matrimonio o separación judicial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de éste u otras análogas.
Requisitos para aplicar la exención
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Vivienda transmitida | Debe ser la vivienda habitual (al menos 3 años de residencia, salvo excepciones) |
| Plazo de reinversión | Máximo 2 años desde la transmisión (o 2 años antes si ya adquiriste la nueva) |
| Cuantía reinvertida | La exención es proporcional al importe reinvertido del total de la transmisión |
| Destino de la reinversión | Adquisición de nueva vivienda habitual o rehabilitación de una existente |
| Frecuencia | Sin límite temporal, a diferencia del régimen mexicano |
Cálculo de la ganancia patrimonial en España
La ganancia patrimonial es la diferencia entre:
- Valor de transmisión: precio de venta menos gastos de venta (comisión de agencia, impuestos pagados por el vendedor, etc.)
- Valor de adquisición: precio de compra más gastos de adquisición (IVA o ITP, notaría, registro, reforma si capitalizó como mejora)
Las mejoras capitalizables aumentan el valor de adquisición, reduciendo la ganancia. Guarda siempre facturas de obras mayores.
Escenario real — Familia García en Madrid:
- Compra en 2015: 280.000 € + 28.000 € gastos → base adquisición 308.000 €
- Venta en 2026: 520.000 € − 15.000 € gastos agencia → valor transmisión 505.000 €
- Ganancia patrimonial: 505.000 − 308.000 = 197.000 €
- Reinversión total en nueva vivienda dentro de 2 años → exención 100%
- IRPF a pagar: 0 €
Si no reinvirtieran, tributarían: 19% × 6.000 + 21% × 44.000 + 23% × 147.000 = ~43.020 € de IRPF del ahorro.
Exención especial para mayores de 65 años
Las personas con 65 años o más que transmiten su vivienda habitual están exentas del IRPF sobre la totalidad de la ganancia patrimonial, sin necesidad de reinversión (art. 33.4.b Ley IRPF). Esta exención también aplica a personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
Además, los mayores de 65 pueden constituir una renta vitalicia asegurada con el dinero de la venta de cualquier elemento patrimonial (no solo vivienda) y obtener exención sobre la ganancia reinvertida, hasta 240.000 € (art. 38.3 LIRPF).
España: Plusvalía Municipal — El Impuesto que Sí Se Paga Siempre
La exención de IRPF no elimina la plusvalía municipal (IIVTNU), gestionada por el ayuntamiento. Desde la Sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y la reforma del RDL 26/2021, se aplica uno de estos dos métodos (a elección del contribuyente):
- Método objetivo: Valor catastral del suelo × coeficiente según años de tenencia (fijados anualmente por Hacienda)
- Método real: Diferencia entre valor de transmisión y adquisición del suelo (proporcional al catastral)
Si la venta genera pérdida en el suelo, no hay plusvalía a pagar. El vendedor puede elegir el método más favorable.
México: Exención ISR por Enajenación de Casa Habitación
Marco legal
La exención mexicana se regula en:
- Art. 93 fracción XIX inciso a) de la LISR (Ley del Impuesto sobre la Renta): Exención hasta 700.000 UDIs si el inmueble ha sido casa habitación durante los 5 años previos a la enajenación.
- Art. 131 y 132 del Reglamento del ISR: Condiciones de acreditación y excepciones.
Requisitos para la exención en México
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Uso del inmueble | Casa habitación durante los 5 años anteriores a la enajenación |
| Límite de exención | 700.000 UDIs (aprox. 4,5–5 millones de pesos según valor UDI vigente) |
| Frecuencia | Solo una vez cada 5 años |
| Documentación | Acreditar residencia: CFE, TELMEX, estados de cuenta, credencial INE |
| Rol del notario | Calcula y retiene ISR; si aplica exención, el vendedor declara ante notario |
¿Cómo funciona el límite de 700.000 UDIs?
La Unidad de Inversión (UDI) es publicada diariamente por el Banco de México. Aproximadamente en 2026, 1 UDI ≈ 7,5–8 pesos mexicanos (verificar en banxico.org.mx). Esto significa:
- 700.000 UDIs ≈ 5,25–5,6 millones de pesos (estimación orientativa; usar valor exacto del día de la enajenación)
- La ganancia que exceda ese límite sí está sujeta a ISR
- La tasa para personas físicas sobre el exceso puede llegar al 35% (tasa máxima personas físicas LISR)
Escenario — Señora Rodríguez en Ciudad de México:
- Casa comprada en 2015: 1.800.000 pesos
- Venta en 2026: 5.500.000 pesos
- Ganancia: 3.700.000 pesos
- Límite exención 700.000 UDIs ≈ 5.250.000 pesos → ganancia (3.700.000) < límite → exención total
- Requisito: acreditar residencia de 5 años con documentos ante el notario
Si la casa valiera 8.000.000 y la ganancia fuera 6.000.000, el exceso sobre el límite UDI estaría sujeto a ISR, con posibilidad de deducciones de mejoras.
Tabla comparativa: España vs. México
| Criterio | España (IRPF) | México (ISR) |
|---|---|---|
| Mecanismo | Exención por reinversión o por edad | Exención por límite UDI y residencia |
| Años de residencia requerida | 3 años (vivienda habitual) | 5 años anteriores a la venta |
| Límite | Sin límite de importe (si reinversión total) | 700.000 UDIs |
| Plazo de reinversión | 2 años (España) | No aplica (no requiere reinversión) |
| Frecuencia | Sin restricción temporal | 1 vez cada 5 años |
| Mayores de 65 | Exención total sin reinversión | No hay regla especial por edad |
| Quién calcula/retiene | Contribuyente en declaración IRPF | Notario retiene ISR |
Venta con Pérdidas: Compensación y Limitaciones
España: Pérdidas Patrimoniales por Venta de Vivienda
Si vendes tu vivienda por menos de lo que la compraste (una situación real en zonas con mercado en declive), generas una pérdida patrimonial. Esta pérdida:
- No se puede compensar con rendimientos del trabajo ni con rendimientos del capital mobiliario (intereses, dividendos)
- Sí se puede compensar con otras ganancias patrimoniales obtenidas en el mismo año fiscal (por ejemplo, ganancias en fondos de inversión o acciones)
- Si no hay ganancias suficientes, el saldo negativo puede compensarse con el saldo positivo de rendimientos del capital mobiliario de ese mismo año en un 25%
- El remanente no compensado puede trasladarse a los cuatro ejercicios fiscales siguientes
Ejemplo: Vendes tu casa en 2026 con una pérdida de 30.000 €. En ese mismo año tienes 10.000 € de ganancias en fondos de inversión. Compensas 10.000 € de la pérdida con las ganancias. Quedan 20.000 € de pérdida no compensada, que podrás aplicar en los cuatro años siguientes.
México: La Pérdida en Enajenación de Casa Habitación
En México, si la casa se vende por menos del costo fiscal (precio de adquisición ajustado), se genera una pérdida fiscal deducible:
- El notario puede calcular y hacer constar la pérdida en la escritura
- La persona física puede deducir esa pérdida de otras ganancias por enajenación de bienes en los 10 años siguientes
- No se deduce de ingresos laborales ni de honorarios
Sin embargo, si la operación está exenta (por cumplir los requisitos de casa habitación + 700.000 UDIs), no hay pérdida deducible porque no hay base imponible — la exención aplica en ambas direcciones.
Errores Frecuentes que Cuestan Dinero
En España:
- Computar el plazo de 3 años desde el empadronamiento, sin acreditar residencia real → la AEAT puede denegar la exención en inspección.
- No conservar facturas de reformas capitalizadas → mayor ganancia computable.
- Olvidar declarar la reinversión en la declaración del año de venta (casilla 1624 del modelo 100).
En México:
- No llevar documentos de residencia de los 5 años al notario → el notario retiene ISR completo.
- Suponer que la exención aplica aunque ya se usó en los últimos 5 años → el SAT puede negar la exención y aplicar recargos.
- No conocer el valor de la UDI del día exacto de la firma → el cálculo del límite varía.
El Paso a Paso de la Declaración de la Exención en España
Muchos contribuyentes cometen un error fundamental: venden la vivienda, reinvierten el dinero, y luego no saben cómo declarar la operación en el IRPF. Aquí va el proceso exacto.
Declarar la transmisión en el Modelo 100
La venta de la vivienda habitual se declara en el IRPF del año de la transmisión (o del año en que se formaliza la escritura de compraventa). Los pasos:
- Calcular el valor de transmisión y adquisición con todos los gastos inherentes
- Consignar la ganancia patrimonial en el apartado de “Ganancias y pérdidas patrimoniales” de la declaración
- Indicar la exención en la casilla específica destinada a la exención por reinversión en vivienda habitual (casilla 1624 en el modelo 100 habitual, aunque el número puede variar por campaña)
- Si la reinversión no es total: Calcular la ganancia exenta y la parte tributable según la proporción reinvertida
- Si la nueva vivienda se adquirió antes: Indicar el importe ya reinvertido (puede haberse comprado hasta 2 años antes de la venta)
¿Qué pasa si vendo en diciembre y reinvierto en febrero del año siguiente?
La exención se aplica con carácter provisional en la declaración del año de venta, indicando la intención de reinvertir. Si finalmente no se reinvierte en el plazo de 2 años, habrá que presentar una declaración complementaria del año de transmisión, incluyendo los intereses de demora correspondientes. La AEAT no “da plazo” automáticamente: es responsabilidad del contribuyente hacer el seguimiento.
El Impacto de la Plusvalía Municipal en Operaciones con Pérdida en el Suelo
Desde la reforma del Real Decreto-Ley 26/2021, si la venta genera una pérdida en el valor del suelo (vendiste más barato de lo que compraste), no se paga plusvalía municipal — ni con el método objetivo ni con el real. Antes de esta reforma, el impuesto era obligatorio incluso en ventas con pérdidas, lo que fue declarado inconstitucional por el Tribunal Constitucional (STC 182/2021).
Para acreditar la pérdida y evitar la plusvalía:
- Comparar el valor de adquisición del suelo (proporcional al catastral) con el valor de transmisión del suelo
- Aportar las escrituras de compra y venta con los valores
- Solicitar al ayuntamiento la liquidación por el método real (si resulta más favorable)
Muchos ayuntamientos siguen liquidando la plusvalía por defecto con el método objetivo. Si tu caso presenta pérdida en el suelo, impugna la liquidación dentro del plazo legal (normalmente 1 mes desde la liquidación o 4 años desde la autoliquidación).
La Exención para Personas con Discapacidad en España
Existe una exención específica para personas con discapacidad que venden su vivienda habitual y destinan el importe a la adquisición de otra vivienda habitual más adaptada a sus necesidades. Esta exención tiene condiciones propias que difieren de la exención general por reinversión:
- La persona debe tener un grado de discapacidad reconocido (generalmente 33% o más)
- La nueva vivienda debe ser más adecuada a las necesidades derivadas de la discapacidad
- El plazo de reinversión es el mismo (2 años)
- La exención aplica incluso si la vivienda vendida no lleva 3 años de residencia (excepción al requisito de habitual)
Consultar el art. 38 LIRPF y la normativa reglamentaria para los requisitos específicos.
Aspectos Prácticos: Qué Documentación Necesitas Tener
En España
Para acreditar la vivienda habitual y la exención ante la AEAT, prepara:
- Empadronamiento: Certificado de empadronamiento histórico en el domicilio durante los años correspondientes
- Facturas de suministros: Agua, gas, electricidad a tu nombre en esa dirección
- Declaraciones de IRPF previas: Que declaren el mismo domicilio como residencia habitual
- Extractos bancarios: Con domiciliaciones en la cuenta asociada a esa dirección
- Contrato de compraventa y escritura de la vivienda transmitida
- Gastos de adquisición: Notaría, registro, ITP o IVA, agencia inmobiliaria (para calcular el valor de adquisición ajustado)
- Facturas de reformas capitalizadas: Obras de mejora que aumenten el valor de adquisición
Si la AEAT requiere justificación de la exención, disponer de toda esta documentación puede marcar la diferencia entre un expediente que se resuelve en días y una inspección que dura meses.
En México
Para acreditar la exención por casa habitación ante el notario y el SAT:
- Credencial del INE o Pasaporte (documento de identidad oficial)
- Comprobantes de domicilio históricos: CFE, Telmex, BIMBO (cualquier servicio a tu nombre en esa dirección durante los 5 años)
- Constancias de votación o CURP con el domicilio del inmueble
- Escritura pública de adquisición del inmueble
- Declaraciones fiscales previas (si aplica) que indiquen el inmueble como casa habitación
- Recibos de mantenimiento o cuotas de condominio a tu nombre
El notario solicitará estos documentos al inicio del proceso de escrituración. Si no tienes suficiente evidencia de los 5 años de residencia, el notario está obligado a retener el ISR correspondiente.
La Plusvalía Municipal: Cómo Funciona Exactamente en 2026
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es gestionada por el ayuntamiento donde está ubicado el inmueble, con independencia del IRPF. Después de la reforma forzada por el Tribunal Constitucional en 2021, el sistema cambió radicalmente.
Los Dos Métodos para Calcular la Plusvalía
Método objetivo: Se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente que fija anualmente el Ministerio de Hacienda en función de los años transcurridos desde la adquisición. Este método no tiene en cuenta si el valor real del suelo ha subido o bajado.
Método real (o directo): Se calcula sobre la diferencia real entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del suelo (excluyendo la construcción). Para calcular qué parte corresponde al suelo, se aplica la proporción que el suelo representa sobre el valor catastral total.
¿Cuál elegir? El contribuyente puede aplicar el método que resulte más beneficioso. Si el valor del suelo ha caído o apenas ha subido, el método real puede dar una base imponible menor o incluso cero. Si el mercado ha subido mucho, el método objetivo puede resultar más favorable en algunos casos.
Plazos para Pagar la Plusvalía
- Si el vendedor está sujeto al impuesto: El plazo de autoliquidación o presentación es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura de compraventa.
- Si el adquirente es el obligado (en herencias): 6 meses prorrogables a 1 año.
- En caso de herencia: El ayuntamiento puede reclamar retroactivamente si no se ha liquidado.
La plusvalía municipal puede suponer miles de euros adicionales en el proceso de venta, especialmente en municipios con altos valores catastrales como Madrid, Barcelona o San Sebastián. Inclúyela en el cálculo total de costos antes de cerrar la operación.
Cuándo Acudir a un Profesional Fiscal
La exención parece sencilla en teoría, pero hay situaciones en las que el error puede costar caro:
En España, acude a un asesor fiscal si:
- Has vivido en la vivienda menos de 3 años y crees que puedes acogerte a alguna excepción
- La vivienda fue también tu negocio o despacho profesional
- Has realizado mejoras de gran cuantía y no sabes cómo capitalizarlas
- Hay más de un titular (herencia, divorcio, copropiedad)
- La venta genera una ganancia superior a 100.000 € y quieres optimizar la reinversión
En México, acude a un notario o abogado fiscal si:
- No puedes acreditar los 5 años completos de residencia
- Ya usaste la exención en los últimos 5 años
- La ganancia supera el límite de 700.000 UDIs
- El inmueble tiene uso mixto (comercial y habitacional)
- Hay múltiples propietarios con porcentajes distintos de propiedad
Donación vs. Herencia de la Vivienda Habitual: Cuál Es Más Eficiente Fiscalmente
Muchas familias se preguntan si es mejor donar la casa en vida o dejarla en herencia. La respuesta afecta tanto al IRPF del transmitente como al Impuesto de Sucesiones o al de Donaciones del receptor.
Donación en España:
- El donante tributa por la ganancia patrimonial generada (diferencia entre valor de mercado y coste fiscal) aunque no cobre dinero. Esto se conoce como “donación onerosa a efectos fiscales” para el donante.
- El donatario (quien recibe) tributa por el Impuesto sobre Donaciones, con tarifas y reducciones según la CC.AA.
- La exención por reinversión en vivienda habitual no aplica cuando la transmisión es gratuita (donación) — solo aplica a transmisiones onerosas.
Herencia:
- El heredero recibe el inmueble con el valor de mercado del momento del fallecimiento.
- El incremento de valor acumulado durante la vida del causante queda exento de IRPF (el causante no tributó por él, y el heredero toma el valor de adquisición a precio de mercado en el momento de la herencia).
- El heredero tributa por el Impuesto de Sucesiones según su CC.AA. (con grandes diferencias entre autonomías).
Conclusión orientativa: En la mayoría de casos, esperar a la herencia es más eficiente fiscalmente para el donante (evita el IRPF sobre la plusvalía). Para el receptor, depende de las tarifas del Impuesto de Sucesiones vs. Donaciones en su CC.AA., que pueden ser muy similares en algunas regiones.
México: No existe diferencia fiscal sustancial entre herencia y donación de casa habitación para el receptor en términos de ISR (ambas están exentas bajo los arts. 93 LISR). Sin embargo, la donación en vida puede generar obligaciones de ISR para el donatario cuando venda el bien si el precio de adquisición fiscal es bajo. La herencia, al tomar valor de avalúo a fecha de fallecimiento, puede resultar en un costo fiscal mayor y por tanto menor ganancia imponible en la futura venta.
Resumen Ejecutivo: Los Puntos Clave
| Aspecto | España | México |
|---|---|---|
| Norma clave | Art. 38 LIRPF / Art. 41bis RIRPF | Art. 93 XIX a) LISR |
| Años de residencia | 3 años mínimo | 5 años anteriores a la venta |
| Necesita reinvertir | Sí, en 2 años (salvo +65 años) | No |
| Límite de exención | Proporcional a reinversión | 700.000 UDIs |
| Organismo supervisor | AEAT | SAT / Notaría |
| Quién retiene / declara | El vendedor en su declaración IRPF | El Notario retiene ISR |
| Periodicidad | Sin restricción | 1 vez cada 5 años |
| Impuesto local adicional | Plusvalía municipal (IIVTNU) | No aplica |
La clave en ambos países es la misma: documentar, documentar, documentar. Las exenciones existen en la ley, pero son tú quien debe probar que las mereces.
Aviso legal: Este artículo es solo informativo y no constituye asesoría legal, fiscal o de seguros. Consulte a un profesional calificado para su caso específico.
¿Cuánto tiempo hay que vivir en una vivienda para que sea considerada 'habitual' en España?
En España, la vivienda habitual es aquella en la que el contribuyente reside de manera efectiva y continuada durante un mínimo de 3 años (art. 41bis RIRPF). Existen excepciones por motivos justificados como fallecimiento, matrimonio, separación, cambio laboral u otras circunstancias análogas.
¿Qué plazo tengo para reinvertir el dinero de la venta en una nueva vivienda habitual en España?
El plazo es de 2 años desde la transmisión de la vivienda anterior (o 2 años antes si ya adquiriste la nueva con anticipación). Si no reinviertes dentro de este plazo, la ganancia patrimonial queda sujeta a IRPF en su totalidad.
¿Los mayores de 65 años están exentos de pagar impuestos por vender su vivienda habitual en España?
Sí. Las personas mayores de 65 años que transmiten su vivienda habitual están exentas del IRPF por la totalidad de la ganancia patrimonial obtenida, sin necesidad de reinvertir (art. 33.4.b Ley IRPF 35/2006).
¿La exención por reinversión en España es total o parcial?
Es total si reinviertes el importe íntegro de la transmisión. Si solo reinviertes una parte, la exención es proporcional a la cantidad reinvertida. La ganancia correspondiente a la parte no reinvertida tributa en el ahorro (19%-28%).
¿En México, cuánto tiempo debo haber vivido en mi casa para acceder a la exención del ISR?
En México, el Art. 93 fracción XIX inciso a) de la LISR establece que la enajenación de casa habitación está exenta del ISR si el inmueble ha sido tu residencia durante los 5 años anteriores a la fecha de enajenación. Debe acreditarse con documentación oficial.
¿Cuál es el límite de exención en México por venta de casa habitación?
La exención en México aplica hasta 700,000 Unidades de Inversión (UDIs). El monto en pesos equivale al valor de la UDI publicado por Banco de México en la fecha de la enajenación. La ganancia que exceda ese monto sí está sujeta a ISR.
¿Puedo usarme la exención por venta de casa habitación en México más de una vez?
La ley mexicana establece que la exención solo puede aplicarse una vez cada 5 años. Si en ese período ya realizaste otra enajenación de casa habitación con exención, no podrás aplicarla nuevamente hasta que transcurra ese lapso.
¿Qué tasa del IRPF aplica en España sobre las ganancias patrimoniales inmobiliarias?
En España, las ganancias patrimoniales que provienen de la transmisión de elementos patrimoniales tributan en la base del ahorro: 19% hasta 6.000 €, 21% de 6.001 a 50.000 €, 23% de 50.001 a 200.000 €, y 28% para el exceso de 300.000 € (escala actualizada LIRPF 2024-2025).
¿El notario retiene impuesto en la venta de vivienda en México?
Sí. El notario actúa como retenedor del ISR. Si la operación no está exenta, el notario calculará, retendrá y enterará el impuesto ante el SAT. Si aplica la exención por casa habitación, el vendedor debe declararlo ante el notario con documentación que acredite los 5 años de residencia.
¿Qué pasa con el IVA en la venta de vivienda en México?
La enajenación de casa habitación está exenta de IVA en México conforme al artículo 9 fracción II de la Ley del IVA. Si el inmueble no es casa habitación (comercial, industrial), sí causa IVA al 16%.
¿La plusvalía municipal en España afecta la venta de vivienda habitual aunque esté exenta de IRPF?
Sí. La exención de IRPF por reinversión en vivienda habitual no exime del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, 'plusvalía municipal'). Este impuesto lo gestiona el ayuntamiento y es independiente del IRPF.
¿Cómo se acredita la residencia habitual ante la Agencia Tributaria española?
Se acredita principalmente con el empadronamiento en el municipio donde está la vivienda y con documentación que demuestre residencia efectiva: facturas de suministros (agua, luz, gas), extractos bancarios, declaraciones de IRPF previas con esa dirección, etc.
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