¿Qué es un REIT y por qué Realty Income paga dividendos cada mes?

Un REIT (Real Estate Investment Trust) es una sociedad cotizada que invierte en inmuebles y está obligada por ley a distribuir al menos el 90% de sus beneficios fiscales entre los accionistas. Realty Income ha elegido hacerlo mensualmente desde su salida a bolsa en 1994, lo que lo diferencia de la mayoría de acciones que pagan trimestralmente.

¿Cuánto retienen en España por los dividendos de Realty Income?

Como inversor español, sufres una doble retención: primero EE.UU. aplica un 15% en origen (según el convenio de doble imposición España-EE.UU.), y después España aplica hasta un 19% sobre el importe neto recibido. Puedes recuperar parte de la retención estadounidense declarándola como impuesto pagado en el extranjero en tu IRPF, pero el proceso requiere guardar los justificantes.

¿Es Realty Income un dividendo cualificado o renta ordinaria?

En EE.UU., los dividendos de los REITs se clasifican mayoritariamente como renta ordinaria (ordinary income), no como dividendos cualificados. Para el inversor español, esto tiene un impacto menor en la parte española de la tributación, pero sí afecta a la retención en origen estadounidense y a la posibilidad de recuperarla vía convenio.

¿Puedo comprar acciones de Realty Income desde España?

Sí. A diferencia de algunos ETFs americanos que no están disponibles para minoristas europeos por falta de KID/PRIIP, las acciones individuales como Realty Income (O) son completamente accesibles desde España a través de brókers como DEGIRO, Trade Republic, Interactive Brokers o incluso algunos bancos con servicio de valores.

¿Cuál es la rentabilidad por dividendo de Realty Income en 2026?

En abril de 2026 la rentabilidad por dividendo (dividend yield) se sitúa en torno al 5–6% anual, aunque varía con el precio de la acción. Antes de invertir conviene consultar el yield actual en el momento de la compra, ya que el precio puede haber cambiado.

¿Qué riesgos tiene Realty Income para alguien que invierte en euros?

Además de los riesgos propios del negocio (tipos de interés, inquilinos en dificultades), el inversor español asume riesgo de tipo de cambio EUR/USD. Si el dólar se debilita frente al euro, el dividendo en euros recibido será menor aunque en dólares no haya cambiado.

Realty Income (O): dividendo mensual, análisis REIT 2026

Recibir dinero en tu cuenta cada mes, sin tener que vender nada, es uno de esos conceptos que engancha a los inversores de renta fija reconvertidos a la bolsa. Realty Income (NYSE: O) lleva haciendo exactamente eso desde 1994: pagar un dividendo mensual, sin interrupciones, incluyendo la crisis financiera de 2008 y la pandemia de 2020.

Para el inversor español, este tipo de acción plantea preguntas muy concretas: ¿cómo tributa en España? ¿Qué retención me aplican en EE.UU.? ¿Puedo comprarlo desde mi bróker habitual? Este artículo responde todo eso, más un análisis completo del modelo de negocio y los riesgos reales.

Resumen rápido

Ticker: NYSE: O
Tipo: REIT de arrendamiento neto (net lease)
Dividendo: Mensual, sin recorte desde 1994
Rentabilidad aproximada (2026): ~5–6% anual
Principales inquilinos: Walgreens, Dollar General, 7-Eleven, LA Fitness
Mercado disponible para españoles: Sí, sin restricciones PRIIP para acciones individuales

Modelo de negocio: la máquina de rentas de Realty Income

Main Street Capital (MAIN): BDC con dividendo mensual — compara ambos →

Realty Income posee más de 15.000 propiedades comerciales en EE.UU. y en varios países europeos, incluyendo España y Reino Unido. Toda su estructura gira en torno al arrendamiento neto (net lease).

¿Qué es el arrendamiento neto?

En un contrato de arrendamiento neto, el inquilino paga directamente los impuestos del inmueble, el seguro y los gastos de mantenimiento. El propietario — en este caso Realty Income — cobra el alquiler prácticamente en su totalidad como beneficio, sin grandes gastos variables.

Esto crea un flujo de caja muy predecible:

Contratos de larga duración (media superior a 10 años)
Escaladas de renta pactadas por contrato
Tasa de ocupación histórica del 98–99%

Inquilinos resistentes a la recesión

Realty Income elige deliberadamente sectores que funcionan bien incluso en épocas de crisis:

Farmacias y parafarmacias (Walgreens, CVS)
Tiendas de descuento (Dollar General, Dollar Tree)
Gasolineras y tiendas de conveniencia (7-Eleven)
Gimnasios (LA Fitness)
Cadenas de comida rápida

La gente va a la farmacia o al súper económico en recesión y en expansión. Eso es lo que hace tan estable el dividendo de Realty Income.

Para comparar este tipo de acción individual con alternativas de fondos, puedes consultar nuestra guía de ETFs de dividendos mensuales.

Historial de dividendos y seguridad del pago

Más de 30 años sin recortes

Dividendos mensuales ininterrumpidos desde 1994
Más de 100 aumentos de dividendo consecutivos
Dividend Aristocrat: categoría que requiere 25 o más años aumentando el dividendo sin interrupción

El ritmo de crecimiento del dividendo no es explosivo — suele ser un 3–5% anual — pero su consistencia es el activo principal de Realty Income.

La métrica clave: AFFO

Para REITs, el beneficio por acción (BPA/EPS) no es el indicador adecuado porque incluye grandes depreciaciones contables que no representan salidas de caja reales. La métrica correcta es el AFFO (Adjusted Funds From Operations):

Parte del beneficio neto
Añade la depreciación y amortización
Resta gastos de capital de mantenimiento

El ratio de pago sobre AFFO de Realty Income se mantiene en torno al 75–80%, lo que indica que la empresa retiene una parte de su flujo de caja libre incluso después de pagar el dividendo. Esa reserva es lo que permite mantener el pago en momentos difíciles.

Riesgos: lo que no te cuenta el folleto

DRIP 2026: el dividendo mensual de Realty Income es ideal para reinvertir →

1. Sensibilidad a los tipos de interés

Los REITs son de los activos más sensibles a los movimientos de tipos. Cuando suben los tipos:

Se encarece la deuda para nuevas adquisiciones
Los bonos del Tesoro se vuelven más competitivos frente al dividendo del REIT
El precio de la acción tiende a caer

Esto se vio con claridad en 2022–2023, cuando la Reserva Federal subió tipos agresivamente y la cotización de Realty Income cayó a pesar de que el dividendo siguió creciendo. Con tipos a la baja, el escenario es el contrario.

2. Riesgo de concentración de inquilinos

Walgreens representa una porción notable de los ingresos de alquiler de Realty Income. Esta cadena de farmacias lleva años cerrando tiendas y reestructurando su negocio. Si la situación empeora, Realty Income podría enfrentarse a renegociaciones o impagos de alquiler.

3. Riesgo de tipo de cambio EUR/USD

Para el inversor español, el dividendo se cobra en dólares. Si el dólar pierde valor frente al euro, el equivalente en euros disminuye aunque el dividendo en dólares no haya cambiado. Este riesgo es difícil de eliminar sin usar derivados.

4. Dilución por ampliaciones de capital

Realty Income crece comprando más inmuebles, y para financiarlo a veces emite nuevas acciones. Si el precio de emisión es bajo, los accionistas actuales sufren dilución. En entornos de tipos altos, este riesgo es mayor.

Lo que todo inversor español debe saber

Guía de dividendos fiscalmente eficiente 2026: doble retención EE.UU.–España →

Fiscalidad: doble retención

La tributación de los dividendos de Realty Income para residentes fiscales en España funciona así:

Retención en EE.UU. (15%): El convenio de doble imposición entre España y EE.UU. limita la retención en origen al 15%, en lugar del 30% estándar.
Tributación en España (hasta 19%): Los dividendos extranjeros tributan en la base del ahorro del IRPF: 19% hasta 6.000 €, 21% de 6.000 € a 50.000 €, y 23% por encima.
Deducción por doble imposición internacional: Puedes deducir en tu declaración de la renta el impuesto pagado en EE.UU. (el 15%), pero solo hasta el límite de lo que corresponde pagar en España. Es imprescindible guardar el formulario 1042-S que envía tu bróker.

Ejemplo simplificado: Si recibes 100 € brutos de dividendo, EE.UU. retiene 15 € y te llegan 85 €. En España, sobre esos 100 € brutos deberías pagar hasta 19 €, pero puedes deducir los 15 € ya pagados, así que el coste adicional en España es solo 4 €. Total pagado: 19 € sobre 100 € (19%).

Modelo D-6

Si tu posición en Realty Income (u otras acciones extranjeras) supera los 50.000 € a 31 de diciembre, debes presentar el Modelo D-6 ante la Dirección General de Comercio e Inversiones antes del 31 de enero del año siguiente.

Cómo invertir desde España

DEGIRO: Bróker de bajo coste, comisiones muy competitivas para acciones estadounidenses
Trade Republic: Interfaz sencilla, sin comisiones de compra por operación en muchos casos
Interactive Brokers (IBKR): El más completo para inversores activos, acceso a todos los mercados
Bróker de tu banco: Bankinter, Renta 4, etc. tienen servicio de valores, aunque suelen ser más caros

Las acciones individuales estadounidenses como O no tienen las restricciones de comercialización que afectan a algunos ETFs americanos sin KIID europeo.

Para más contexto sobre cómo elegir entre acciones individuales y fondos cotizados, consulta nuestra comparativa de ETFs vs acciones individuales.

Conclusión

Realty Income (O) es uno de esos raros valores que hacen exactamente lo que prometen: pagar un dividendo cada mes, año tras año, con un modelo de negocio diseñado para ser predecible. Para el inversor español que busca rentas en dólares con una empresa de altísima reputación, es una opción que merece estar en el radar.

Los riesgos — tipos de interés, concentración de inquilinos y divisa — son reales, pero comprensibles y manejables con una posición razonada dentro de una cartera diversificada.