전세보증보험 가입 거절 사유는 무엇인가요?

집주인의 근저당 설정액이 높거나 선순위 임차보증금이 많을 경우 가입이 거절될 수 있습니다. 또한 건물 가격 대비 전세가율이 기준을 초과하는 경우, 임차인이 미성년자이거나 확정일자를 받지 않은 경우에도 거절될 수 있습니다.

전세보증보험 보험료는 누가 내나요?

원칙적으로 세입자(임차인)가 납부합니다. 단, 계약 시 집주인과 협의하여 일부를 전가하는 경우도 있습니다. HUG는 보험료를 임차인이 전액 부담합니다.

전세보증보험에 가입했는데 집주인이 돌려주지 않으면 어떻게 되나요?

만기 후 보증금을 돌려받지 못하면 보증기관에 보증 이행을 청구할 수 있습니다. 보증기관이 대신 보증금을 지급하고, 이후 집주인에게 구상권을 청구합니다.

이미 계약한 전세도 보증보험에 가입할 수 있나요?

가능합니다. 계약 후에도 전세 기간 만료 전까지 가입할 수 있으나, 일부 상품은 계약 체결 후 일정 기간 내에만 신청이 가능하므로 빠르게 확인하는 것이 좋습니다.

전세보증보험 가입방법 & 비용 총정리 2026년 최신판

전세보증보험이 이렇게 중요해진 이유

2022~2023년 전세사기 사태로 수천 명의 세입자가 보증금을 돌려받지 못했다. 일명 ‘빌라왕’ 사건이나 인천 미추홀구 전세사기처럼 수억 원의 보증금을 잃는 사례가 뉴스를 가득 채웠다.

그 이후 전세보증보험에 대한 관심이 폭발적으로 늘었다. 2026년 현재, 전세보증보험은 선택이 아니라 사실상의 필수 항목이 되었다. 문제는 종류가 여러 가지이고, 어디서 가입해야 하는지, 비용은 얼마인지 헷갈리는 경우가 많다는 것이다.

이 글에서 HUG, SGI, HF(주택금융공사) 세 기관의 차이와 각 상품의 가입 조건, 보험료 계산법을 한 번에 정리한다.

전세보증보험의 3가지 종류

1. HUG(주택도시보증공사) — 전세보증금반환보증

가장 많이 알려진 상품이다. 보증금이 반환되지 않을 경우 HUG가 대신 지급해주고, 이후 집주인에게 구상권을 행사한다.

가입 대상: 임차인 (세입자)
보증 한도: 수도권 7억 원 이하, 지방 5억 원 이하
가입 시기: 계약일부터 전세 기간 만료 6개월 전까지

보증료율은 아파트 기준 연 0.128%가 기본이며, 빌라·다가구는 0.154%로 높다. 전세 기간 2년 기준으로 계산하면 아파트 3억 원 전세의 경우 약 76만 원 정도다.

2. SGI서울보증보험 — 전세금보장신용보험

민간 보험사(SGI서울보증보험)에서 운영한다. HUG보다 요건이 다소 유연하지만 보험료가 상대적으로 높은 편이다.

가입 대상: 임차인 (세입자)
보증 한도: 최대 10억 원까지 가능
특징: 집주인 동의 없이 가입 가능

SGI는 보증금 한도가 높아서 고가 전세의 경우 HUG 대신 고려할 수 있다. 다만 보험료율이 0.183% 수준으로 HUG보다 높다.

3. HF(한국주택금융공사) — 전세지킴보증

한국주택금융공사에서 제공하는 상품으로, 2022년 전세사기 사태 이후 정부 지원을 강화하여 중저가 전세에 특화되어 있다.

가입 대상: 임차인
보증 한도: 수도권 4억 원, 지방 2억 원
특징: 보증료 지원 혜택 적용 시 더 저렴

HUG vs SGI vs HF, 어느 것을 선택해야 하나?

전세 금액이 기준

3억 원 미만 빌라·다가구: HUG 또는 HF
아파트 5~7억 원: HUG (한도 내)
7억 원 초과 고가 전세: SGI

보험료 비교 (보증금 3억 원, 2년 기준)

기관	보증료율	총 보험료
HUG	0.128%	약 76만 원
SGI	0.183%	약 110만 원
HF	별도 기준	저소득 지원 시 할인 가능

같은 금액이라면 HUG가 가장 저렴하지만, 집이 HUG 요건을 통과하지 못할 경우 SGI로 전환해야 한다.

가입 조건: 이 조건을 충족해야 가입된다

전세가율 요건

가장 중요한 조건이다. 전세가율이란 집 시세 대비 전세보증금의 비율이다. HUG 기준으로 아파트는 100%, 빌라·오피스텔은 90% 이내여야 한다.

쉽게 말해, 빌라 시세가 2억 원이면 전세보증금은 1억 8,000만 원 이하여야 가입이 가능하다는 뜻이다.

시세 산정은 KB시세, 국토교통부 실거래가 등을 활용한다.

선순위 채권 요건

집주인의 근저당 설정액 + 선순위 임차보증금 + 신청하는 전세보증금의 합이 집 가격의 일정 비율을 초과하면 가입이 거절된다. 등기부등본에서 근저당 설정 여부를 반드시 확인해야 한다.

전입신고 + 확정일자

전입신고와 확정일자는 법적 대항력의 기본 요건이다. 보증보험 가입을 위해서도 필수적으로 갖춰야 한다. 계약 당일 또는 다음 날 바로 처리하는 것이 좋다.

가입 절차: 어떻게 신청하나?

온라인 신청 방법

HUG: 안심전세 앱 또는 HUG 홈페이지(khug.or.kr)에서 신청

회원 가입 후 로그인
전세보증금반환보증 신청 선택
임대차 계약서 업로드
건물 정보 및 보증금 입력
보증료 납부
심사 완료 (보통 3~5 영업일)

SGI: SGI서울보증보험 홈페이지 또는 파트너 은행 창구

HF: 주택금융공사 홈페이지(hf.go.kr) 또는 협약 은행

준비 서류

임대차 계약서 (원본 또는 사본)
확정일자가 찍힌 계약서 또는 주민등록 초본
본인 신분증
전입신고 확인 (주민등록등본)

보증보험 가입 전 반드시 확인해야 할 사항

등기부등본 분석

계약 전 반드시 등기부등본을 발급받아 다음 항목을 확인한다.

근저당 설정 여부와 금액
압류, 가압류 여부
소유자 일치 여부 (집주인 신원 확인)

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 유료로 발급할 수 있으며, 네이버, 카카오 앱에서도 간편하게 발급된다.

집값 조회

전세가율 계산을 위해 현재 시세를 미리 확인한다. KB부동산, 네이버 부동산 시세, 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 활용하자.

집주인 세금 체납 여부

집주인이 세금을 체납하면 국세 또는 지방세 납부가 임차보증금보다 우선 배당될 수 있다. 2023년부터 임차인은 임대인의 세금 체납 여부를 열람할 수 있게 되었다. 전세 계약 전 반드시 체납 조회를 해야 한다.

전세보증보험을 무력화하는 상황들

보증보험이 있어도 위험한 경우

보험 가입 후 집주인이 추가 근저당을 설정하는 경우
건물이 경매로 넘어가 낙찰가가 낮아지는 경우 (단, 보증보험은 이 경우에도 보증금 지급)
임대인이 법인이고 법인 도산 시 처리 지연

보증보험으로 해결 안 되는 것

보증보험은 보증금 반환 자체를 보장하지, 이사 비용이나 위자료까지 커버하지는 않는다. 이사 준비 비용과 임시 거처 비용은 별도로 준비해두는 것이 현명하다.

보험료 아끼는 팁

청년·신혼부부 특례 활용

만 34세 이하 청년, 혼인 7년 이내 신혼부부는 보증료 감면 혜택을 받을 수 있다. HUG 기준으로 최대 30~50% 할인이 적용된다.

전세대출 연계 가입

전세자금대출을 받으면서 은행 창구에서 보증보험을 함께 가입하면 절차가 간편하고 일부 은행은 보증료 지원을 해주는 경우도 있다.

정리: 전세보증보험 가입 체크리스트

계약 전:

등기부등본 확인 (근저당, 압류 여부)
집주인 세금 체납 조회
전세가율 계산 (시세 조회 필수)

계약 당일:

확정일자 받기
전입신고 당일 처리

보험 가입:

HUG/SGI/HF 중 요건에 맞는 기관 선택
온라인 또는 은행 창구에서 신청
보증료 납부 완료

전세 기간 중:

집주인 근저당 추가 설정 여부 주기적 확인