전세사기 피해자 지원 신청 2026: 특별법 6가지 요건·LH 우선매수·대환대출 완전 정리

Daylongs · 2026년 5월 12일 · 13분 소요

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전세사기 피해자가 보증금을 돌려받지 못하고, 경매 통보까지 받은 상황에서 가장 먼저 해야 할 일은 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 피해자 결정 신청입니다. 특별법 피해자로 결정되면 LH 우선매수권, 경공매 유예, 저금리 대환대출, 긴급 주거지원, 신용회복 지원까지 국가가 직접 개입합니다. 전세사기 피해자라면 한시법 시한 만료 전 안심전세포털(jeonse.molit.go.kr) 또는 시·도지사 전세사기피해지원위원회 사무국에 신청해야 합니다. 깡통전세·전세보증금 미반환·임대인 잠적 상황에서 이 글이 실질적인 첫 길잡이가 됩니다.

전세사기 피해자 특별법이란 무엇인가?

법 제정 배경과 목적

2022년부터 전국적으로 전세사기 피해가 급증했습니다. 인천 미추홀구, 서울 강서구·노원구, 경기 화성·안양 등을 중심으로 수백 명의 피해자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 사회 문제로 대두됐습니다.

이에 국회는 2023년 6월 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(이하 전세사기 특별법)을 제정했습니다. 핵심 목적은 세 가지입니다.

피해자를 국가가 공식 인정(피해자 결정)
경공매 과정에서 거주권 보호
재정 지원으로 주거 안정 회복

한시법 시한 — 반드시 확인 필요

전세사기 특별법은 한시법입니다. 2026-05-12 현재 시한 관련 최신 정보는 안심전세포털(jeonse.molit.go.kr) 공지사항 또는 시·도지사 전세사기피해지원위원회 사무국에 직접 확인하세요. 시한이 임박하거나 지난 경우 신규 신청이 불가할 수 있습니다.

법 시한에 대한 연장 논의는 국회에서 지속됐으나, 현행 시한은 신청 전 반드시 jeonse.molit.go.kr에서 확인하시기 바랍니다.

피해자 결정 신청 자격 — 6가지 요건

특별법 피해자로 결정받으려면 아래 6가지 요건을 원칙적으로 충족해야 합니다. 위원회가 사안별로 종합 심사하므로 한두 가지가 애매하더라도 신청 자체는 가능합니다.

요건	내용	확인 방법
① 외관상 정상 거래	계약 당시 공인중개사를 통했거나 서류상 문제가 없었음	임대차계약서, 공인중개사 중개대상물확인서
② 임차보증금 기준	시행령에서 정한 금액(통상 5억 원) 이하	임대차계약서 보증금액
③ 다수 피해자	동일 임대인에 의한 다수 피해가 발생했거나 우려됨	경찰 고소 접수, 위원회 파악 자료
④ 보증금 미반환	임대인이 계약 만료 후에도 보증금을 돌려주지 않음	내용증명, 반환 거부 기록
⑤ 기망 의도	임대인이 처음부터 반환 의사 없이 계약했다는 사정	고소장, 수사 자료, 다수 피해 패턴
⑥ 경공매 진행	경매·공매가 진행 중이거나 진행 예정	법원 경매 기일 통지, 등기부등본

보증금 5억 원 초과자도 신청하세요

보증금이 5억 원을 초과한다고 바로 포기하지 마세요. 위원회가 사안별로 검토하며, 거절 결정이 내려져도 이의신청이 가능합니다. 또한 피해자 결정이 나지 않더라도 임차권등기명령·HUG 보증보험 청구·민사소송 등 별도 구제 수단이 있습니다.

신청 절차 단계별 가이드

1단계: 신청 전 준비 서류

서류	발급처	비고
임대차계약서 원본	보관	특약 사항 포함
등기사항전부증명서(등기부등본)	대법원 인터넷등기소(가족관계 확인) 또는 무인발급기	계약 당시 + 현재 각각 1부
전입세대확인서 또는 주민등록 초본	주민센터	전입일 증명
확정일자 부여 확인서	임대차 신고 시 자동 부여, 주민센터	없으면 전입신고 날짜 증명
내용증명(보증금 반환 요청)	본인 작성 후 우체국 발송	발송 영수증 보관
경매 기일 통지서 또는 공매 안내문	법원, 한국자산관리공사(캠코)	경매·공매 진행 증명
고소장 접수 확인서(있는 경우)	경찰서	기망 의도 입증 보완

서류가 일부 미비해도 신청은 가능합니다. 부족한 서류는 보완 기간 내 추가 제출할 수 있습니다.

2단계: 신청 방법

온라인 신청: 안심전세포털(jeonse.molit.go.kr) → 피해자 결정 신청 메뉴 → 공인인증서 또는 간편인증 로그인 → 서류 업로드 및 신청서 작성

방문·우편 신청: 주택 소재지 시·도청 전세사기피해지원위원회 사무국에 서류 지참 방문 또는 우편 제출

지역	담당 기관
서울	서울시 전세사기피해지원위원회
인천	인천시 전세사기피해지원위원회
경기	경기도 전세사기피해지원위원회
부산·대구 등	해당 시·도 전세사기피해지원위원회

3단계: 위원회 심사

신청 후 시·도 전세사기피해지원위원회가 서류 검토 및 현장 확인을 거쳐 피해자 결정 여부를 통지합니다. 통상 60~90일 소요됩니다. 서류 보완 요청 시 기간이 연장될 수 있습니다.

4단계: 결정문 수령 및 지원 신청

피해자 결정문을 받은 후 각 지원 창구에 신청합니다:

LH 우선매수권: 한국토지주택공사(LH) 지역본부
대환대출: HUG 주택도시보증공사 또는 한국주택금융공사(HF) 지점
긴급주거지원: LH 전세사기피해자 전담 창구
신용회복: 신용회복위원회 또는 금융감독원

지원 내용 상세 — 6가지 핵심 혜택

1. LH 우선매수권

경매·공매에서 낙찰자가 결정됐을 때, LH가 그 낙찰가에 해당 주택을 우선 매수합니다. LH가 매수한 주택에서 피해자는 시세 30% 수준의 저렴한 임대료로 최장 20년간 거주할 수 있습니다.

우선매수 대상 보증금 한도, 주택 규모 기준 등은 시행령 및 LH 내부 규정에 따라 변동될 수 있으므로, 신청 전 LH(1600-1004) 또는 jeonse.molit.go.kr에서 확인하세요.

2. 경공매 유예

피해자 결정 신청 후 위원회가 경매·공매 담당 기관에 절차 유예를 요청합니다. 피해자가 결정될 때까지 강제 퇴거를 막는 효과가 있습니다. 유예가 자동으로 이루어지지 않을 수 있으므로, 시·도 위원회 사무국에 유예 신청 여부를 확인하세요.

3. 저금리 대환대출

기존 전세대출 또는 보증금 손실 부분을 저금리로 대환해 새 보금자리를 마련할 수 있도록 지원합니다.

구분	내용
대출 주체	HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사)
대출 용도	신규 임대차 보증금 마련
금리 수준	연 1~2%대(시행 시점·기관별 차이, 신청 시 확인 필수)
신청 조건	피해자 결정문 보유

4. 긴급 주거지원

경매로 퇴거 위기에 처한 피해자에게 LH 공공임대주택 입주 또는 임시 주거비를 지원합니다. 피해자 결정 전이라도 긴급 지원 가능 여부를 LH(1600-1004)에 문의하세요.

5. 신용회복 지원

전세사기로 인한 대출 연체, 금융 거래 불이익을 완화합니다. 피해자 결정문을 신용회복위원회(크레딧위원회, 1600-5500) 또는 금융감독원(1332)에 제출해 특례를 신청하세요.

6. 법률 지원 및 소송 비용 지원

대한법률구조공단(132)을 통해 무료 법률 상담 및 소송 지원을 받을 수 있습니다. 전세사기 피해자로 결정된 경우 소송 비용 감면 또는 지원이 가능합니다.

시나리오 1: 보증금 3억, HUG 미가입, 임대인 잠적

인천 미추홀구 빌라, 보증금 3억 원, HUG 전세보증보험 미가입, 임대인 연락 두절.

내용증명 발송 → 반환 거부(연락 없음) 기록
경찰서에 전세사기 혐의 고소 접수
법원에서 경매 기일 통지 수령
안심전세포털(jeonse.molit.go.kr) 피해자 결정 신청 → 서류 업로드
위원회 심사 (60~90일)
피해자 결정 → LH 우선매수 신청 + 경공매 유예 요청
LH가 경매 낙찰가에 주택 매수 → 피해자는 저렴한 임대료로 계속 거주
대환대출로 새 전세 자금 마련 후 이사 선택 가능

핵심 조언: 임대인 잠적 상황에서는 내용증명 발송과 경찰 고소를 먼저 하세요. 이 두 기록이 기망 의도 입증에 결정적 역할을 합니다.

시나리오 2: 보증금 2억, HUG 가입, 경매 진행 중

서울 강서구 오피스텔, 보증금 2억 원, HUG 전세보증보험 가입, 임대인 계약 만료 후 보증금 미반환.

HUG에 보증보험 청구 → HUG가 보증금 대위변제(2억 원 수령)
HUG가 임대인에게 구상권 행사
대위변제 이후 특별법 피해자 결정 신청 병행 가능 여부는 시·도 위원회에 문의
HUG 가입 상황에서도 LH 우선매수권 활용 희망 시 피해자 결정 신청 검토

핵심 조언: HUG 보증보험이 있다면 먼저 HUG에 청구하세요. 보증금 대위변제가 가장 빠른 자금 회수 방법입니다. HUG(1566-9009) 또는 jeonse.molit.go.kr에서 청구 절차를 확인하세요.

시나리오 3: 단독 피해, 임대인이 자산 있는 경우

경기도 수원, 보증금 4억, 임대인 다른 부동산 보유 중, 다수 피해자 미확인.

다수 피해자 요건이 약할 경우 특별법 피해자 결정이 어려울 수 있음
임차권등기명령 신청(보증금 지키기) → 이사 후에도 대항력 유지
임대인 재산에 대한 가압류 신청 → 재산 처분 방지
민사소송(보증금 반환 청구) 병행
대한법률구조공단(132) 무료 법률 상담 활용

핵심 조언: 단독 피해이더라도 포기하지 마세요. 임차권등기명령은 다수 피해 요건 없이도 가능합니다. 임대인 재산을 빨리 가압류해야 소송 승소 후 실제 배당을 받을 수 있습니다.

가짜 임대인·바지사장 식별법

전세사기 기획 조직은 바지사장(명의자)을 앞세워 실질적 기획자를 숨깁니다. 아래 신호를 놓치지 마세요.

의심 신호	확인 방법
임대인이 여러 주택에 동시 임대	등기부등본에서 소유 주택 수 확인
임대인이 젊고 직업이 불분명	직업·소득 확인 요청
공인중개사가 임대인과 이해관계 있음	다른 중개사 통해 재확인
전세 시세 대비 지나치게 낮음	국토부 실거래가(rt.molit.go.kr) 비교
계약 후 임대인 연락 단절	즉시 내용증명 발송

바지사장 명의 계약임이 밝혀지면 실질 기획자도 공동 형사 고소 대상이 됩니다. 경찰 전세사기 전담 수사대(전국 경찰서)에 고소하세요.

HUG 보증보험 미가입 임대인 대처법

HUG 전세보증보험 미가입 임대인과 계약한 경우(이미 계약한 경우):

임차권등기명령 신청 — 계약 종료 후 보증금 미반환 시 법원에 신청. 이후 이사해도 대항력·우선변제권 유지.
전세사기 특별법 피해자 결정 신청 — jeonse.molit.go.kr 또는 시·도 위원회.
내용증명 발송 — 반환 요구 공식화.
경찰 고소 — 전세사기 혐의(사기죄, 횡령죄 등).
민사 보전처분 — 임대인 재산 가압류.

앞으로 계약을 맺는 경우에는 반드시 HUG 전세보증보험 또는 SGI 서울보증 전세보증에 가입하세요.

신청에 필요한 주요 기관 연락처

기관	역할	연락처
안심전세포털	피해자 결정 온라인 신청, 정보 제공	jeonse.molit.go.kr
국토교통부	정책 총괄	www.molit.go.kr
LH 한국토지주택공사	우선매수권, 긴급주거지원	1600-1004, www.lh.or.kr
HUG 주택도시보증공사	전세보증보험, 대환대출	1566-9009, www.khug.or.kr
대한법률구조공단	무료 법률 상담·소송	132
신용회복위원회	신용회복 특례	1600-5500
금융감독원	금융 피해 신고	1332
한국자산관리공사(캠코)	공매 관련 안내	1588-5321

전세사기 피해자 신청 시 자주 하는 실수 5가지

실수 1: 경매 기일 전까지 기다린다

경매 기일이 확정되면 시간이 매우 촉박해집니다. 경매 통지를 받는 즉시, 아니면 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다는 사실이 확실해진 시점부터 바로 신청하세요.

실수 2: 서류 미비로 재신청이 지연된다

등기부등본은 계약 시점 것과 현재 것 두 가지가 모두 필요합니다. 내용증명 발송 영수증도 미리 챙겨두세요.

실수 3: 임대인 잠적=신청 불가로 오해한다

임대인 연락 두절은 신청 불가 사유가 아닙니다. 오히려 기망 의도를 입증하는 강력한 근거가 됩니다.

실수 4: HUG 청구와 특별법 신청 중 하나만 선택한다

HUG 보증보험이 있다면 HUG 청구가 우선이지만, 특별법 지원(LH 우선매수, 거주 안정)과 병행 여부를 반드시 확인하세요. 두 제도는 상호 보완 관계입니다.

실수 5: 보증금 초과를 이유로 신청 포기

5억 원 초과라도 일단 신청하고 위원회의 판단을 받으세요. 거절 시 이의신청 및 별도 법적 구제가 가능합니다.

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마무리 — 빠른 신청이 LH 우선매수권 활용도를 좌우한다

전세사기 피해자 결정은 신청 순서와 시기가 매우 중요합니다. 경매 낙찰 이후에는 LH 우선매수권을 활용할 기회가 사라집니다. 보증금 미반환, 임대인 잠적, 경매 통지 중 하나라도 해당된다면 지금 바로 안심전세포털(jeonse.molit.go.kr)에 접속하거나 대한법률구조공단(132)에 전화하세요.

한시법 시한 관련 최신 정보는 반드시 jeonse.molit.go.kr 또는 시·도 전세사기피해지원위원회 사무국에서 직접 확인하시기 바랍니다.

전세사기 피해자 결정 신청은 어디서 하나요?

안심전세포털(jeonse.molit.go.kr) 온라인 신청 또는 주택 소재지 시·도지사 산하 전세사기피해지원위원회 사무국에 방문·우편으로 신청할 수 있습니다. 서울은 서울시, 인천은 인천시, 경기는 경기도 전세사기피해지원위원회에 신청합니다.

전세사기 특별법 피해자 결정 6가지 요건은 무엇인가요?

① 임대차계약 당시 정상 거래처럼 보인 계약일 것, ② 임차보증금이 일정 금액 이하일 것(통상 5억 원 기준, 시행령으로 조정 가능), ③ 다수의 피해자가 발생했거나 발생 우려가 있을 것, ④ 임대인이 보증금을 반환하지 않을 것, ⑤ 임대인이 기망·편취 등 의도적 행위가 있다고 볼 만한 사정이 있을 것, ⑥ 경매·공매가 진행 중이거나 그에 준하는 위기 상황에 있을 것. 요건 충족 여부는 시·도지사 위원회가 심사합니다.

보증금이 5억 원을 초과하면 신청할 수 없나요?

5억 원 초과라도 일단 신청하는 것이 좋습니다. 위원회가 사안별로 검토하며, 거절돼도 다른 법적 구제(임차권등기명령, HUG 보증보험 청구, 민사소송)를 활용할 수 있습니다. 무조건 포기하지 마세요.

LH 우선매수권이란 무엇인가요?

경매·공매에서 낙찰자가 나왔을 때, LH(한국토지주택공사)가 그 낙찰가에 우선적으로 해당 주택을 매수할 수 있는 권리입니다. LH가 매수한 뒤 피해자에게 저렴한 임대료로 계속 거주할 수 있게 해줍니다.

경공매 유예란 어떤 지원인가요?

피해자가 결정 신청 후 일정 기간 동안 경매·공매 절차를 잠시 멈출 수 있도록 국가가 협조를 요청하는 제도입니다. 피해자 결정이 나기 전까지 집을 잃는 상황을 방지합니다. 단, 유예는 자동이 아니므로 담당 기관에 확인해야 합니다.

저금리 대환대출(전세피해 지원 대출)은 어떻게 신청하나요?

피해자 결정문을 받은 후 주택도시보증공사(HUG) 또는 한국주택금융공사(HF)를 통해 신청할 수 있습니다. 2024년 기준 연 1~2%대 저금리로 신규 임대차 보증금을 대출받아 이사하는 방식입니다. 정확한 금리와 한도는 신청 시점에 jeonse.molit.go.kr 또는 해당 기관에서 확인하세요.

임대인이 잠적했거나 연락이 두절됐어요. 신청 가능한가요?

네, 가능합니다. 임대인 소재 불명, 연락 두절도 특별법 요건(의도적 기망)을 인정하는 사정이 됩니다. 내용증명 발송 사실, 문자 기록, 전화 기록 등을 준비해 신청하세요.

HUG 전세보증보험에 가입했는데도 특별법 신청이 필요한가요?

HUG 전세보증보험이 있으면 보험사가 보증금을 대위변제해 줍니다. 특별법 신청은 선택이지만, LH 우선매수·경공매 유예·거주 안정 측면에서 병행 신청하는 것이 유리합니다. HUG 대위변제 후 신청 여부는 담당 기관에 문의하세요.

전입신고·확정일자를 받지 않은 경우에도 신청할 수 있나요?

특별법은 전입신고·확정일자 여부를 절대적 요건으로 규정하지 않습니다. 그러나 법적 보호 순위가 낮아 경매 시 배당받기 어려울 수 있습니다. 신청 자체는 가능하므로 일단 시·도 위원회에 상담하세요.

계약 당시에는 정상 거래처럼 보였다는 것을 어떻게 증명하나요?

공인중개사를 통한 계약서, 등기부등본(계약 당시와 현재), 임대인의 사전 홍보 자료, 다른 피해자 존재 등이 증거가 됩니다. 혼자 고민하지 말고 법률구조공단(132) 또는 시·도 전세사기피해지원위원회 사무국에 상담하세요.

긴급 주거지원이란 무엇인가요?

경매·공매로 주택에서 퇴거해야 하는 피해자에게 LH 임시 거주시설(공공임대) 또는 긴급 주거비를 지원하는 제도입니다. 피해자 결정 이전에도 긴급 지원이 가능한 경우가 있으므로 시·도 위원회에 문의하세요.

신용회복 지원은 어떻게 받나요?

전세사기로 인해 대출 연체나 신용 하락이 발생한 피해자는 신용회복위원회(크레딧위원회) 또는 금융감독원에 특별법 피해자 결정문을 제출하면 신용회복 특례를 신청할 수 있습니다.

임대인이 다주택자 바지사장(명의자)인 경우 어떻게 처리되나요?

실질적 기획자와 명의자가 다른 경우 모두를 대상으로 신고할 수 있습니다. 경찰에 전세사기 혐의로 고소하고, 위원회 심사 과정에서 조직적 범행을 인정받으면 지원 대상이 될 수 있습니다.

특별법 한시법 시한이 지나면 신청할 수 없나요?

한시법 시한 이전에 발생한 사건이라도 시한 이후에는 신규 신청이 불가할 수 있습니다. 2026-05-12 현재 시한 관련 최신 정보는 반드시 안심전세포털(jeonse.molit.go.kr) 또는 시·도 위원회 사무국에 직접 확인하세요.

외국인도 전세사기 피해자 지원을 받을 수 있나요?

외국인이라도 적법한 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마쳤다면 특별법 지원 신청이 가능합니다. 영어 지원은 서울글로벌센터(02-2075-4180), 다누리콜센터(1577-1366)에서 받을 수 있습니다.

피해자 결정이 나오기까지 얼마나 걸리나요?

시·도 전세사기피해지원위원회 심사 기간은 통상 60~90일입니다. 서류 보완 요청이 있으면 더 걸릴 수 있으므로 서류를 완벽히 준비하는 것이 중요합니다.

깡통전세와 전세사기는 어떻게 다른가요?

깡통전세는 시세 대비 전세보증금 비율이 높아 위험한 상태를 말하며, 반드시 사기는 아닙니다. 전세사기는 임대인이 처음부터 반환 의사 없이 계약한 것으로, 특별법 지원 대상은 임대인의 기망 의도가 인정되는 전세사기 피해입니다.