Boot en un intercambio 1031: qué es, cuánto se paga y cómo evitarlo en 2026

¿Qué es el boot en un intercambio 1031?

El boot en un intercambio 1031 es todo el dinero, la deuda liberada o los bienes que no son inmuebles que recibes en el intercambio, y se grava hasta el monto de tu ganancia. Lo demás sigue diferido.

La palabra viene del inglés comercial: “to boot” significa “además”. En un intercambio ideal cambias una propiedad de inversión por otra de igual o mayor valor y no te llevas nada en la mano. Todo lo que sí te llevas es boot. El IRS lo resume en su página sobre intercambios de tipo similar (en inglés): si recibes dinero u otra propiedad, reconoces ganancia hasta ese monto, y las pérdidas nunca se reconocen.

El boot no anula tu intercambio. Un intercambio parcial sigue siendo un intercambio: pagas impuesto hoy sobre una porción y el resto avanza hacia la propiedad nueva. Lo que más sorprende a los inversionistas es que el boot casi nunca llega como un cheque. Llega como un número en el estado de cierre.

Escribo esto pensando en el inversionista hispano en EE. UU.: quien compró un dúplex en Houston, Miami o Los Ángeles, lo alquiló quince años y ahora quiere vender y comprar otro sin regalarle una parte al fisco. También sirve si vives fuera del país y tienes propiedad en Estados Unidos. Si primero necesitas los plazos de 45 y 180 días, lee mi guía de reglas del intercambio 1031.

¿Qué formas puede tomar el boot?

Hay tres, y en bienes raíces las dos primeras son las que importan.

Boot en efectivo. Dinero que sale del intercambio y llega a tu cuenta. Por ejemplo, el intermediario calificado (QI) tenía $100,000 sobrantes al cerrar la compra y te los transfirió.

Boot hipotecario (alivio de deuda). Cuando vendiste, se pagó una hipoteca. Si el préstamo de la propiedad nueva es menor, te quitaron deuda que de otro modo seguirías cargando. El reglamento 1.1031(d)-2 trata las deudas de las que te liberan como dinero recibido. No pasa efectivo por tus manos, pero el resultado fiscal es el mismo.

Boot por otros bienes. Un vehículo, equipo, un pagaré o muebles incluidos en la operación. Desde la reforma de 2017 solo los bienes inmuebles califican para el 1031, así que cualquier otra cosa en la transacción cuenta como boot.

Tipo	Cómo se ve al cierre	¿Se grava?
Boot en efectivo	El QI te transfiere un saldo	Sí, hasta la ganancia realizada
Boot hipotecario	Préstamo nuevo menor y sin dinero adicional tuyo	Sí, hasta la ganancia realizada
Boot por otros bienes	Recibes equipo, pagarés, muebles	Sí, hasta la ganancia realizada
Gastos de venta pagados con el producto	Comisión, título, honorarios del QI	Por lo general no; reducen el monto realizado

¿Cómo se calcula el boot? Un ejemplo con números

Se calcula comparando lo que entregaste, neto de gastos y deuda, con lo que recibiste. Estos supuestos son hipotéticos y sirven solo para ilustrar; tus cifras serán distintas.

Supuestos (un dúplex de alquiler imaginario):

• Precio de venta: $800,000
• Gastos de venta (comisión, título, honorarios del QI): $50,000
• Base ajustada: $300,000, después de $120,000 de depreciación ya deducida
• Hipoteca pagada al cierre: $450,000
• Efectivo neto en manos del QI: $800,000 − $50,000 − $450,000 = $300,000

Ganancia realizada. El monto realizado es $800,000 − $50,000 = $750,000. Restas la base de $300,000 y queda una ganancia de $450,000. De esa cifra, $120,000 corresponden a la depreciación (ganancia de la Sección 1250 no recapturada) y $330,000 a la plusvalía.

Regla práctica para boot cero. Debes comprar una propiedad de al menos $750,000 y reemplazar los $450,000 de deuda con un préstamo nuevo o con dinero propio. Lo que falte en cualquiera de los dos lados es boot.

Escenario A: sin boot

Compras por $750,000 con un préstamo de $450,000 y los $300,000 del QI. No sobra nada y la deuda no baja. Boot: $0. Ganancia diferida: $450,000. Base nueva: $750,000 − $450,000 = $300,000.

Escenario B: boot en efectivo

Compras por $650,000 con un préstamo de $450,000. Solo necesitas $200,000 del QI, así que $100,000 vuelven a ti. El boot es $100,000. La ganancia reconocida es la menor entre el boot ($100,000) y la ganancia ($450,000): $100,000. Difieres $350,000 y la base nueva es $650,000 − $350,000 = $300,000.

Escenario C: boot hipotecario

Compras por $700,000 con un préstamo menor de $400,000 y usas los $300,000 del QI. No recibes dinero, pero tu deuda bajó $50,000. El boot es $50,000, la ganancia reconocida $50,000 y la diferida $400,000.

Escenario D: efectivo propio para compensar

Igual que C, pero aportas $50,000 de tu bolsillo y compras por $750,000. El alivio de deuda de $50,000 queda compensado y el boot neto es $0.

Escenario	Precio nuevo	Préstamo nuevo	Efectivo que recibes	Boot neto	Ganancia reconocida	Ganancia diferida
A: diferimiento total	$750,000	$450,000	$0	$0	$0	$450,000
B: boot en efectivo	$650,000	$450,000	$100,000	$100,000	$100,000	$350,000
C: boot hipotecario	$700,000	$400,000	$0	$50,000	$50,000	$400,000
D: aportas $50,000	$750,000	$400,000	$0	$0	$0	$450,000

Fíjate en una prueba rápida: en B y C el precio de compra queda por debajo de $750,000 exactamente por el monto del boot. La diferencia entre el precio neto de venta y lo que compraste es tu boot.

¿Por qué se reconoce solo la menor cantidad entre el boot y la ganancia?

Porque la ley no te cobra impuesto por más ganancia de la que tienes. Si el boot fuera $600,000 y tu ganancia $450,000, reconocerías $450,000. Y si la venta arroja pérdida, el boot no crea ganancia, pero tampoco puedes deducir esa pérdida dentro del intercambio. Para una propiedad que perdió valor, una venta normal suele servir mejor.

¿Cuánto impuesto se paga por el boot en 2026?

La ganancia reconocida se grava como una venta de inmueble mantenido más de un año, en capas. Hay tres capas federales y, además, el estado.

1. Ganancia de la Sección 1250 no recapturada, hasta 25%. La parte de tu ganancia igual a la depreciación que deduciste paga a tasas ordinarias con tope de 25%. Si tu tramo es menor, pagas el tramo. Revisa también mi guía sobre la recaptura de depreciación.

2. Ganancia de capital a largo plazo: 0%, 15% o 20%. El resto cae en esas tasas según tu ingreso gravable. Para 2026, según resúmenes secundarios del Procedimiento de Ingresos 2025-32 (consulta el texto del IRS), el 20% empieza alrededor de $545,500 de ingreso gravable para solteros y $613,700 para casados que declaran juntos. Confirma los umbrales exactos en el documento oficial. El IRS explica el marco general en el Tema 409 (en inglés; la página principal del IRS en español está en irs.gov/es).

3. Impuesto sobre ingresos de inversión (NIIT), 3.8%. Aplica si tu ingreso bruto ajustado modificado supera $200,000 (soltero) o $250,000 (casados juntos); estos umbrales no se ajustan por inflación. Detalles en el Tema 559 del IRS.

4. Impuesto estatal. Texas y Florida no cobran impuesto estatal sobre el ingreso personal, pero California sí, y varios estados rastrean los intercambios hacia propiedades fuera del estado y pueden cobrar el diferido después. Verifica tu caso.

¿Cómo queda la cuenta en el ejemplo?

Supuestos simples: 25% sobre la capa de depreciación, 15% sobre otra ganancia a largo plazo y 3.8% de NIIT, sin impuesto estatal.

Escenario	Ganancia reconocida	Capa de depreciación (25%)	Otra ganancia (15%)	NIIT 3.8%	Impuesto federal estimado
B: boot en efectivo	$100,000	$25,000	$0	$3,800	unos $28,800
C: boot hipotecario	$50,000	$12,500	$0	$1,900	unos $14,400
E: boot de $250,000	$250,000	$30,000	$19,500	$9,500	unos $59,000

Dos advertencias. Primero, asumí que la ganancia reconocida se asigna primero a la capa de depreciación. Es la lectura común y la más prudente, pero confirma la posición con tu contador. Segundo, los $350,000 que no reconociste no desaparecen: pasan a la base menor de la propiedad nueva y arrastran su potencial de recaptura.

¿El préstamo nuevo puede cancelar el boot en efectivo?

No, y esa asimetría sorprende hasta a inversionistas cuidadosos. La regla deja compensar deuda contra deuda, pero no deuda nueva contra efectivo recibido.

• La deuda que te liberan en la propiedad vendida se puede compensar con deuda nueva.
• También se puede compensar con dinero que tú aportes al cierre.
• El efectivo que te llevas no se compensa con un préstamo mayor.

Por eso la idea “financio fuerte la propiedad nueva y saco el capital” falla dentro del intercambio. Si quieres liquidez, tómala sabiendo que es boot, o cierra el intercambio y refinancia después. El IRS no fija un plazo seguro para refinanciar, y un préstamo acordado antes del cierre puede considerarse parte de la operación. Muchos asesores esperan varios meses, pero eso es costumbre de planificación, no regla. Habla con tu abogado.

¿Cómo reemplazo la deuda al comprar?

Opción	Cómo funciona	Cuidado con
Préstamo igual o mayor	El prestamista cubre la diferencia entre precio y fondos del QI	Más interés y menos flujo de caja
Dinero propio	Aportas fondos externos al cierre	Necesitas liquidez fuera de la venta
Combinación	Parte préstamo, parte efectivo	Documentar cada fuente con el QI y la compañía de título
Aceptar el boot	Menos deuda, pagas impuesto por la diferencia	Impuesto inmediato; puede valer la pena si el préstamo era caro

Si pasas de un edificio apalancado a una estructura pasiva, como un fideicomiso estatutario de Delaware, revisa cómo se cuenta la deuda del propio fideicomiso. Lo explico en mi guía de DST e intercambio 1031.

¿Qué papel juega el intermediario calificado en el boot?

El QI te protege de la recepción constructiva, pero también puede generar boot en efectivo por accidente.

No puedes tomar posesión del dinero de la venta ni tener el derecho irrestricto de exigirlo, o el intercambio completo puede caer. Por eso el QI guarda los fondos desde el cierre de la venta hasta el cierre de la compra. En honorarios y selección de un intermediario calificado explico cómo elegir uno y qué debe decir el contrato.

Cualquier saldo que te devuelva después de comprar es boot. Un hábito útil: pide al QI una proyección de cierre por escrito antes de firmar la compra, con las fuentes y los usos del dinero línea por línea, incluida la partida “saldo devuelto al contribuyente”. Si esa línea no es cero, hay boot.

Si compras primero y vendes después, el cálculo cambia porque un tercero retiene el título; consulta el intercambio inverso.

¿Qué pasa si soy inversionista no residente?

Un extranjero puede hacer un intercambio 1031 con inmuebles en EE. UU., pero la venta puede estar sujeta a retención FIRPTA sobre el monto realizado. Para evitar que se retenga dinero que debía ir al intercambio, normalmente se solicita al IRS un certificado de retención antes del cierre. Es un trámite con plazos propios y conviene arrancarlo desde la firma del contrato de venta. Habla con un contador que atienda no residentes y, si tu idioma de trabajo es el español, pide los documentos del QI y del título en ambos idiomas para no firmar nada que no hayas entendido.

¿Qué errores producen boot sin querer?

La mayoría del boot inesperado nace de cinco hábitos.

1. Aceptar un préstamo menor sin darte cuenta. El banco ofrece menos financiamiento y la diferencia es boot hipotecario salvo que la cubras con efectivo.
2. Confundir gastos de venta con gastos de compra. Los de venta reducen el monto realizado; los de compra suelen aumentar la base. Mezclarlos da un boot incorrecto.
3. Aceptar un “pequeño reembolso” del QI. Un saldo de $6,000 sigue siendo boot, y además indica que la compra no estaba bien dimensionada.
4. Pagar gastos personales con fondos del intercambio. Impuestos prediales, rentas prorrateadas u otras cuentas pagadas con el producto pueden convertirse en boot. Pregunta al QI qué está permitido.
5. Comprar algo más barato por la presión de los 45 días. Identifica propiedades de respaldo temprano; mi guía de diferimiento de impuestos con el 1031 explica las reglas de identificación.

Un caso fallido (compuesto)

Este es un caso compuesto, no un cliente real. Un inversionista vendió un cuádruplex por cerca de $800,000 y planeaba un intercambio completo. Compró un dúplex unos $100,000 más barato, y el banco aprobó un préstamo $50,000 menor. Al cierre, el QI le transfirió el sobrante y él lo usó para el techo. Nadie había preparado una proyección. Resultó con boot en efectivo y boot hipotecario, y una factura fiscal que se llevó buena parte del diferimiento que creía asegurado. Una hoja de fuentes y usos dos semanas antes habría mostrado el hueco a tiempo.

¿Cuándo conviene recibir boot a propósito?

Cuando el efectivo vale más que el impuesto que genera. Algunos casos: liquidar deudas caras (tarjetas al 20% pueden costar más que el impuesto), financiar una remodelación, aprovechar un año de ingresos bajos para que parte de la ganancia caiga en tasas de 0% o 15%, o cuando planeas conservar la propiedad hasta el fallecimiento y el ajuste de base de los herederos borrará la ganancia diferida. En todos los casos dimensiona el boot a propósito; si no puedes explicarle a tu contador en una frase por qué recibes esa cantidad exacta, ajusta el precio o el préstamo.

¿Cómo se declara el boot y qué hago antes del cierre?

Se declara en el Formulario 8824, Intercambios de Tipo Similar, junto con tu declaración del año en que transferiste la propiedad vendida. La página del Formulario 8824 tiene el formulario y las instrucciones vigentes. El formulario recorre la ganancia realizada, el boot, la ganancia reconocida, la diferida y la base nueva; la ganancia reconocida pasa luego al Formulario 4797 o al Anexo D. Guarda los estados de cierre de ambas propiedades, el acuerdo con el QI y tu hoja de fuentes y usos. Si la propiedad usó un estudio de segregación de costos, la recaptura puede ser mayor; mira mi nota sobre el estudio de segregación de costos.

Lista de verificación, al menos dos semanas antes del cierre de la compra:

1. Calcula el precio neto de venta (precio menos gastos).
2. Confirma que la propiedad nueva cuesta al menos esa cifra.
3. Anota la deuda pagada y la deuda nueva.
4. Si la deuda nueva es menor, calcula el efectivo que debes aportar.
5. Pide al QI un borrador del estado de cierre con la línea de saldo devuelto.
6. Envía todo a tu contador y a tu abogado.
7. Decide si el boot es intencional y estima el impuesto federal y estatal.

Los mejores intercambios se ven aburridos: los números cuadran, el saldo del QI es cero y en abril nadie se lleva una sorpresa.

Este artículo ofrece información general sobre las reglas fiscales federales de EE. UU. para los intercambios de tipo similar y no constituye asesoría fiscal, legal ni financiera. Las tasas, los umbrales, las reglas estatales y las guías del IRS cambian, y los ejemplos usan cifras hipotéticas. Consulta a un intermediario calificado, a un contador y a un abogado con experiencia en la Sección 1031 antes de vender o comprar.