Intercambio 1031 de construcción (build-to-suit): cómo usar el dinero del intercambio para construir o mejorar la propiedad de reemplazo en 2026

Un intercambio 1031 de construcción, también llamado intercambio de mejoras o build-to-suit, permite gastar el dinero del intercambio en construir o mejorar la propiedad de reemplazo, siempre que la obra esté físicamente terminada antes del plazo de 180 días.

Esa frase, “físicamente terminada”, es donde la mayoría de la gente se tropieza. El código tributario difiere la ganancia cuando usted cambia bienes raíces de negocio o inversión por otros bienes raíces, y mide lo que usted recibió mirando la propiedad que realmente tiene en la última fecha. Si en el día 180 el garaje que pagó sigue siendo una losa de concreto, ese dinero no aparece como valor. Voy en este orden: el reloj, la estructura, la identificación, qué cuenta, el dinero, un ejemplo numérico y las formas en que falla. Las reglas básicas de plazos y dinero recibido (boot) las explico en mi guía de reglas del intercambio 1031 y no las repito aquí.

Este artículo describe reglas federales de EE. UU. vigentes a noviembre de 2026, pensando en inversionistas hispanos en estados como Texas, Florida, California o Nueva York. Los impuestos estatales, los costos de traspaso y las políticas de los bancos cambian de un lugar a otro.

¿Qué es un intercambio 1031 de construcción?

Es un intercambio de igual naturaleza en el que parte del dinero de la venta se destina a construir o mejorar la propiedad de reemplazo, en lugar de comprar una ya terminada.

Piense en un inversionista que vende un edificio de apartamentos y quiere una clínica construida a la medida de un inquilino, o en quien compra una bodega vieja que necesita techo nuevo, muelles de carga y rociadores para valer lo que el intercambio exige.

En un intercambio normal esto no funciona. Si compra un edificio terminado y lo remodela después del cierre, ese dinero de remodelación es efectivo suyo, posterior al intercambio, y no arrastra ganancia diferida. Solo cuenta el valor que forma parte de la propiedad cuando se le transfiere dentro del intercambio. Por eso existe el intercambio de mejoras: la obra se hace antes de que usted tenga el título, y así queda dentro de lo que “recibió”.

El IRS reconoce la estructura con un puerto seguro en el Revenue Procedure 2000-37, que permite que un tercero neutral, el titular de custodia (EAT, por exchange accommodation titleholder), tenga el título mientras se construye. El puerto seguro es voluntario. Se puede armar una estructura más larga o distinta, pero se pierden las presunciones que el IRS da a quien cumple el procedimiento.

¿Por qué la obra debe estar terminada antes del día 180 para que cuente?

Las mejoras cuentan solo si forman parte de la propiedad que usted realmente recibe dentro del período del intercambio, y el reglamento del Tesoro mide la propiedad en el estado en que se encuentra el día que la recibe. Las reglas para propiedad que se está produciendo están en el reglamento 26 CFR 1.1031(k)-1(e), y la Rev. Proc. 2000-37 usa la misma lógica en su límite de 180 días.

Traducido a la práctica: imagine que el día 180 un topógrafo pisa el terreno y pregunta qué bienes raíces existen. Terreno más edificio terminado cuenta. Terreno más estructura a medio levantar cuenta solo por su valor real en ese momento. Los fondos de construcción sin gastar no son bienes raíces: son efectivo o una cuenta por cobrar, y el efectivo que pudo usar es boot.

En un intercambio de mejoras corren dos relojes a la vez:

• La ventana de identificación de 45 días y el período de 180 días, que empiezan cuando cierra la venta de la propiedad que entrega.
• El límite de custodia de 180 días, que empieza cuando el EAT toma el título de la propiedad de reemplazo y termina cuando el título debe pasar a usted bajo el puerto seguro.

La fecha de vencimiento de su declaración de impuestos puede acortar el período, así que una venta en diciembre puede dejarle menos de 180 días si no pide prórroga. Pida a su intermediario las fechas exactas por escrito desde el primer día.

Una regla práctica: planee terminar la obra al menos 20 o 30 días antes del día 180. Las inspecciones, el certificado de ocupación y las conexiones de servicios se atrasan. Un edificio al 95 % el día 180 es, para efectos fiscales, el 95 % de un edificio, y ese 5 % faltante puede bastar para generar ganancia gravable si no dejó margen.

Elemento	Por qué importa el plazo	Qué hacer
Compra del terreno	Debe estar en el EAT temprano para poder construir	Cerrar la compra en las primeras semanas
Permisos y aprobaciones	Cada atraso consume días que no se detienen	Tener permisos o zonificación resueltos antes de vender
Calendario de desembolsos	Solo cuenta la obra terminada al día 180	Hacer primero lo estructural
Certificado de ocupación	La regla no lo exige, pero bancos y aseguradoras sí	Programar inspecciones finales con margen
Traspaso del EAT a usted	Debe ocurrir antes del día 180	Dejar firmada la escritura a fines del mes cinco

¿Cómo funciona la estructura con un titular de custodia (EAT)?

En un intercambio de mejoras, una entidad de propósito único propiedad de su empresa de intercambio (el EAT) toma el título de la propiedad de reemplazo, la mantiene mientras se construye y la transfiere a usted o a su intermediario calificado dentro de 180 días. Para efectos federales, el EAT se trata como dueño beneficiario mientras se cumplan las condiciones de la Rev. Proc. 2000-37, de modo que las mejoras se hacen sobre una propiedad que todavía no es suya.

Las condiciones, en palabras sencillas:

1. El EAT mantiene el título legal u otro “indicio calificado de propiedad” todo el tiempo.
2. Al entrar la propiedad al EAT, usted tiene la intención real de que sea la propiedad de reemplazo.
3. Dentro de cinco días hábiles desde que el EAT toma el título, existe un acuerdo escrito en el que el EAT la mantiene en beneficio suyo para facilitar el intercambio, y todos acuerdan reportarlo así.
4. Dentro de 45 días desde que el EAT toma el título, se identifica la propiedad que usted entrega, con las reglas usuales.
5. Dentro de 180 días, la propiedad llega a usted como propiedad de reemplazo, o la propiedad que usted entrega se transfiere a un comprador.
6. El tiempo combinado en que el EAT tiene la propiedad que usted entrega y la de reemplazo no pasa de 180 días.

La sección 4.03 del procedimiento enumera además arreglos que no rompen el puerto seguro, y eso importa en una obra: usted puede prestar dinero al EAT, garantizar su deuda, arrendarle la propiedad al EAT y actuar como administrador de la construcción o incluso como contratista. Por eso muchos intercambios de construcción los maneja el equipo del propio inversionista, y el EAT solo mantiene el título y firma lo que le toca.

La empresa de intercambio suele documentarlo con un paquete: contrato del EAT, acuerdo de custodia para el intercambio, contrato de préstamo para los fondos que van al EAT, arrendamiento si usted ocupa el inmueble y contrato de administración de obra. Los proveedores describen patrones donde los fondos que tiene el intermediario calificado se prestan al EAT para pagar el terreno y la construcción, y el préstamo se extingue cuando el EAT le transfiere la propiedad. Pida el flujo exacto de dinero por escrito; no he visto dos proveedores que lo dibujen igual, y no pude abrir sus documentos para este artículo, así que confirme todo con su asesor.

Si aún no ha elegido intermediario, mi comparación de honorarios del intermediario calificado explica qué mirar. La mecánica de custodia se parece a la del intercambio 1031 inverso, que aplica cuando compra primero. La Rev. Proc. 2004-51 agrega que el puerto seguro no se aplica a propiedad que usted ya tenía dentro de los 180 días anteriores a que el EAT tomara el título; por eso no puede construir en un terreno suyo y llamarlo intercambio de construcción.

¿Cómo se identifica un edificio que todavía no existe?

Se identifica por escrito dentro de los 45 días posteriores al cierre de la venta, con la descripción legal del terreno y todo el detalle práctico de la obra planeada en ese momento. El reglamento acepta que un edificio sin construir no se describe como uno existente, así que los planos y las especificaciones hacen de descripción.

Lo que reciba debe ser “sustancialmente lo mismo” que identificó, medido en su estado el día de la transferencia. Eso da algo de holgura: no tiene que construir una copia exacta de planos preliminares, y cambiar pintura o acabados no debería importar. Pasar de una oficina de dos pisos a una bodega de un piso es el tipo de cambio que preocupa. Si hay una decisión de diseño importante, tómela antes de que se acaben los 45 días.

Los límites normales de identificación siguen vigentes. La regla de tres propiedades y la del 200 % no se suspenden por construir, y un proyecto por fases puede activar la prueba del 200 % rápido. Los detalles están en mi guía de las reglas de identificación de tres propiedades y 200 %.

Un consejo para la lista de 45 días: no la deje vaga porque “quizás” construya. Identifique la parcela con su descripción legal, indique que se planea construir y adjunte el resumen de planos que su arquitecto tenga. Si puede anexar un contrato de construcción firmado o un precio máximo garantizado, mejor: ayuda a mostrar que el proyecto era real.

¿Qué mejoras cuentan como bienes raíces y cuáles no?

Cuentan las mejoras a bienes raíces; los bienes personales no. Desde la ley tributaria de 2017 solo los bienes raíces califican para el 1031, así que el cascarón del edificio, los sistemas estructurales y mecánicos, las obras del sitio, el pavimento, el paisajismo que es parte del terreno y las instalaciones permanentes suelen ser elegibles. Muebles, equipo removible, vehículos, equipo de cocina, letreros móviles y cosas parecidas son bienes personales y quedan fuera.

La línea no siempre es obvia, y ahí un estudio de segregación de costos se paga solo. Ese estudio separa los componentes del edificio en bienes raíces, bienes personales y mejoras al terreno para la depreciación, y la misma lógica de ingeniería sirve para decidir qué contar como valor del intercambio. Mi guía de segregación de costos en bienes raíces comerciales explica el método. Ojo con el costo fiscal: el bien personal comprado con fondos del intercambio genera boot, y el boot puede producir ganancia gravable y afecta la recaptura de depreciación que explico en recaptura de depreciación.

Gasto	¿Suele contar como mejora a bienes raíces?	Nota
Cimientos, estructura, techo, fachada	Sí	El núcleo del edificio
Climatización, plomería y electricidad integradas	Generalmente sí	Sistemas permanentes
Pavimento, nivelación, servicios al terreno	Generalmente sí	Mejoras unidas al inmueble
Honorarios de arquitecto e ingeniero del edificio	Normalmente, como parte del costo	Pregunte cómo los trata su intermediario
Permisos y cuotas de impacto	A menudo, como parte del costo	Confirme con el proveedor
Intereses del préstamo durante la obra	A menudo no	Los costos de financiamiento suelen excluirse
Muebles, equipo, accesorios removibles	No	Bienes personales
Mudanza, publicidad, regalos a inquilinos	No	No forman parte de la propiedad

Tome la tabla como punto de partida para la conversación, no como autoridad. Qué costos “blandos” permite pagar su intermediario con fondos del intercambio es tanto política de la empresa como regla fiscal, y no pude verificar la política de cada proveedor.

¿Cuánto cuesta y quién presta el dinero para la obra?

Un intercambio de construcción cuesta bastante más que uno normal por el EAT, la documentación legal adicional, posibles costos de cierre duplicados y el seguro de obra y responsabilidad. Las empresas de intercambio suelen citar rangos de planeación desde unos pocos miles de dólares hasta más de diez mil por el EAT y los documentos, y más en proyectos complejos, pero son cifras sin verificar tomadas de descripciones de mercado; su cotización real depende del estado, el tamaño del proyecto y el proveedor.

Concepto	Rango de planeación (sin verificar)	Quién lo fija
Honorario del intermediario calificado (lado normal)	De cientos a un par de miles de dólares	Empresa de intercambio
Constitución y mantenimiento del EAT	Con frecuencia miles, a veces cinco cifras bajas	Empresa de intercambio
Redacción y revisión legal	Muy variable según el despacho	Su abogado
Seguro de título y registro, quizás dos veces	Depende del valor del terreno y del estado	Compañía de títulos
Impuesto de traspaso en la escritura del EAT a usted	Puede ser cero o importante según la jurisdicción	Estado y condado
Seguro de obra y responsabilidad	Depende del costo del proyecto	Aseguradora
Comisiones del préstamo de construcción	Suele ser un porcentaje del préstamo	Banco

El financiamiento es la otra mitad del problema. Un banco comercial mira la garantía, y en esta estructura el EAT tiene el título mientras se gasta el dinero. Por eso suelen pedir:

• Su garantía personal, porque el EAT es una entidad vacía sin ingresos.
• Un plan claro de salida: que el préstamo de construcción se convierta o se refinancie cuando el título pase a usted.
• Un presupuesto de costo para terminar con reserva, porque ningún banco financia una obra a medias.
• Tranquilidad de que los contratos del EAT son estándar, algo más fácil si la empresa de intercambio ya trabajó con ese banco.

Algunos inversionistas ponen efectivo propio para lo que excede los fondos del intercambio, otros usan un préstamo de construcción y otros combinan ambos. Cada opción cambia las cuentas del ejemplo siguiente. Pida al banco una cotización escrita vigente en lugar de confiar en un promedio publicado, porque el precio de la construcción depende de cómo vea el banco el proyecto. También conviene preguntar si el banco o la empresa de intercambio trabajan en español, aunque los contratos que firme serán en inglés y la versión en inglés es la que obliga.

¿Puede ver un ejemplo con números?

Este es un ejemplo hipotético y redondeado para mostrar la aritmética. No es una operación real y deja fuera costos de venta, el carácter de la recaptura de depreciación, el impuesto estatal y el neteo de deuda, que un intercambio real maneja con más detalle.

Una inversionista vende un edificio pequeño de apartamentos a un precio neto de $2,400,000. Su base ajustada es de $900,000, así que su ganancia realizada es de unos $1,500,000. Paga una hipoteca de $700,000 y quedan $1,700,000 en efectivo con el intermediario calificado. Compra un terreno de $600,000 mediante un EAT y planea un edificio de $2,000,000, financiado con el efectivo del intercambio que sobre después del terreno más un préstamo de construcción nuevo de $900,000.

Escenario	Valor existente al día 180	Frente al precio neto de $2.4M	Resultado fiscal probable
A: edificio terminado y escriturado a su nombre	$600 mil terreno + $2.0M edificio = $2.6M	Por encima del precio; capital y deuda reemplazados	Diferimiento total posible
B: edificio al 70 % el día 180	$600 mil + $1.4M = $2.0M	$400 mil por debajo	Unos $400 mil como boot, gravables hasta el límite de la ganancia de $1.5M
C: solo cimientos y estructura	$600 mil + $0.8M = $1.4M	$1.0M por debajo	Unos $1.0M de boot; se pierde gran parte del diferimiento
D: compra un edificio terminado de $2.4M	$2.4M	Igual	Diferimiento total, sin cuotas de EAT

Lo importante del escenario B es que nada “salió mal” en la obra: el constructor simplemente se atrasó. El código no premia el esfuerzo; mide lo que existe el día 180. El escenario D es la alternativa honesta que muchos se saltan. Si un edificio terminado le sirve, puede comprarlo, remodelar con efectivo propio después del cierre y ahorrarse cuotas y riesgo.

¿Qué hace fallar estos intercambios con obra?

Cuatro fallas causan casi todo el daño: obras que se atrasan, valor de reemplazo insuficiente, problemas con partes relacionadas y papeleo descuidado. Ninguna es exótica.

Atrasos de obra. Este es un caso compuesto, no un cliente real. Un inversionista identifica un lote para un local comercial con inquilino ya apalabrado. Los permisos tardan más de lo previsto, el municipio demora una conexión de servicios y la cuadrilla de estructura termina el cascarón hacia el día 150. El día 180 el edificio tiene paredes y techo pero no acabados. Recibe el título de lo que existe, muy por debajo del valor que necesitaba. El intercambio no fracasa del todo, pero la diferencia es boot y paga impuesto por ella. La solución habría sido tramitar permisos antes de vender la propiedad vieja y fijar una fecha de corte, digamos el día 120, para decidir si reduce el alcance y así terminar a tiempo.

Base o valor insuficiente. Para diferir toda la ganancia, en general debe adquirir propiedad de reemplazo de valor igual o mayor al precio neto de venta y reinvertir todo el capital neto. En un intercambio de mejoras, el valor de reemplazo es lo construido al día 180 más el terreno. Con un presupuesto ajustado y costos al alza, puede quedarse corto en ambos frentes. Agregue reserva al presupuesto y piense en un alcance “indispensable” que termine temprano y otro “deseable” que pueda esperar hasta que ya sea dueño.

Partes relacionadas. El EAT no puede ser usted ni una persona descalificada, y no sirve usar al EAT para disfrazar una operación con un familiar. Si compra el terreno a un pariente, pueden aplicar las reglas de intercambios entre partes relacionadas, incluido el requisito de conservar dos años. Un contratista relacionado no queda descalificado de forma automática, pero el precio y el rastro de pagos deben parecer una operación entre extraños. Consulte a su asesor antes de firmar con la constructora de un primo.

Papeleo y fechas. El acuerdo escrito dentro de cinco días hábiles, la identificación de 45 días y el traspaso antes del día 180 son pasos mecánicos. Una firma que falta es un fracaso autoinfligido. Pida a su intermediario una lista con fechas y anote cada una en su propio calendario.

Además, el reparto del riesgo durante la obra es real. Normalmente se espera que usted cargue con el riesgo económico, y las aseguradoras querrán claridad en quién es el asegurado nombrado. Si hay un incendio o el contratista incumple mientras el EAT tiene el título, tanto el tratamiento fiscal como la indemnización dependen de documentos firmados antes del problema.

¿Qué debo preguntarle a mi intermediario antes de empezar?

Antes de firmar, haga estas preguntas a su intermediario y a sus asesores. Si un proveedor no las responde por escrito, eso ya le dice algo.

1. ¿Manejan intercambios de mejoras con regularidad y cuántos han cerrado en los últimos dos años?
2. ¿Cuál es la tarifa total de un EAT, incluidas cuotas de mantenimiento, prórrogas y terminación?
3. ¿Cómo fluyen los fondos hacia el EAT y hacia el contratista? ¿Puedo ver un modelo del préstamo y del contrato de obra?
4. ¿Cuál es su política sobre costos blandos, como honorarios de arquitecto, permisos e intereses de construcción, pagados con fondos del intercambio?
5. ¿Con qué bancos han cerrado operaciones y qué suelen exigir en los documentos del préstamo?
6. ¿Quién es el dueño y administrador de la entidad EAT y cumple su política de parte calificada?
7. ¿Qué pasa si el edificio no está terminado al día 180? ¿Qué opciones tengo y cuánto cuestan?
8. ¿Quién asegura la propiedad mientras el EAT tiene el título y cómo se nombra al EAT?
9. ¿Cómo documentarán que la propiedad que recibo es sustancialmente la misma que identifiqué?
10. ¿Qué fechas calculan para cada plazo, incluido el efecto de la fecha de vencimiento de mi declaración?

Después arme un calendario de proyecto que trabaje hacia atrás desde el día 180: cierre del terreno, permisos, movilización, estructura terminada, instalaciones mecánicas, acabados e inspecciones, con la escritura a su nombre programada antes de la última semana. Compártalo con su intermediario y su constructor, y pida que ambos lo firmen.

Para ubicar este tipo de intercambio entre las demás estructuras, mi guía para diferir la ganancia en bienes raíces de inversión explica las opciones. Para la visión general del IRS, consulte su página sobre los intercambios de igual naturaleza bajo la sección 1031.

Este artículo es información general, no asesoría fiscal, legal ni financiera. Los rangos de costos son cifras de planeación sin verificar, el ejemplo numérico es hipotético y no pude abrir todas las fuentes primarias para esta actualización; verifique los procedimientos y reglamentos citados con un asesor tributario, un abogado y una empresa de intercambio calificados antes de actuar. Información vigente a noviembre de 2026.