Requisitos del crédito fiscal por rehabilitación histórica en EE. UU.

Los requisitos del crédito fiscal federal por rehabilitación histórica se resumen así: el edificio debe ser una estructura histórica certificada, el NPS debe aprobar la obra y usted obtiene el 20% de los gastos calificados, repartido en cinco años. Debe además superar la prueba de rehabilitación sustancial y usar el inmueble para negocio o alquiler, según el IRS y el Servicio de Parques Nacionales.

En mi opinión es un incentivo muy generoso, pero castiga el desorden. Si usted es propietario hispano de un edificio antiguo o un pequeño desarrollador, el dinero es real; lo que decide el resultado es el orden de los trámites.

¿Cuáles son los requisitos del crédito fiscal por rehabilitación histórica?

Hay cuatro puertas y hay que cruzarlas todas.

Primero, el edificio debe ser una estructura histórica certificada: figura en el Registro Nacional de Lugares Históricos, o está en un distrito registrado y el Departamento del Interior lo certifica como relevante para ese distrito. Segundo, la obra debe ser una rehabilitación certificada, es decir, el NPS confirma que sigue los Estándares del Secretario del Interior. Tercero, hay que pasar la prueba de rehabilitación sustancial. Cuarto, el edificio debe ser depreciable: negocio o alquiler una vez terminada la obra.

Requisito	Qué significa en la práctica	Dónde confirmarlo
Estructura histórica certificada	Registro Nacional o edificio contribuyente certificado	Parte 1 del NPS y SHPO
Rehabilitación certificada	Cumple los Estándares del Secretario del Interior	Partes 2 y 3
Rehabilitación sustancial	Gasto mayor que 5,000 dólares o la base ajustada	Instrucciones del Formulario 3468
Uso con fines de lucro	Alquiler o negocio tras la obra	Instrucciones del Formulario 3468

La casa donde solo vive su familia queda fuera. Un edificio de cuatro apartamentos en alquiler, o un local con viviendas arriba, es el caso típico.

¿Cómo funciona el crédito fiscal histórico del 20% en 5 años?

Existen dos reglas de cinco años distintas, y se confunden mucho.

La primera es el periodo de reclamo. Antes de 2018 se tomaba todo el crédito el año de entrada en servicio. Según el IRS, con la ley de 2017 el 20% se reparte en partes iguales durante cinco años desde ese año. Con 500,000 dólares calificados, el crédito total es de 100,000, o sea 20,000 al año. Los proyectos que iniciaron su periodo de 24 o 60 meses antes del 20 de junio de 2018 tuvieron una transición; no afecta a un proyecto nuevo.

La segunda es el periodo de recuperación. Si vende o cambia el uso del edificio, o reduce en más de un tercio su participación en una sociedad, antes de cumplir cinco años completos en servicio, parte del crédito se suma a su impuesto. Según la guía de recuperación del IRS, el porcentaje es 100% el primer año y baja 20 puntos por cada año completo, hasta 20% en el quinto.

La consecuencia práctica: planee conservar el inmueble al menos cinco años. Quien lo revende al año devuelve casi todo. No pude verificar si una ley de 2025 modificó la Sección 47, así que compare con las instrucciones del Formulario 3468 del año correspondiente.

¿Qué es la prueba de rehabilitación sustancial?

Mide si usted gastó lo suficiente. Los gastos calificados del periodo de medición deben superar el mayor entre 5,000 dólares y la base ajustada del edificio y sus componentes estructurales. La base excluye el terreno y se calcula al inicio del periodo, no al final.

El periodo es de 24 meses, o 60 si la obra es por fases con planos y especificaciones desde el comienzo. Si compró el edificio caro, la base es alta y la prueba es más difícil. Ejemplo con cifras claramente hipotéticas.

Concepto	Caso A	Caso B
Base ajustada sin terreno (hipotética)	$400,000	$400,000
Gastos calificados (hipotéticos)	$520,000	$350,000
Mayor entre $5,000 y la base	$400,000	$400,000
¿Pasa la prueba?	Sí	No
Crédito del 20%	$104,000 total, $20,800 al año	$0

En el caso B el propietario gastó mucho y no recibe nada. Es la sorpresa más común para quien compra primero y calcula después.

¿Qué revisan las partes 1, 2 y 3 del NPS?

La solicitud pasa por la oficina estatal de preservación histórica (SHPO), que opina antes de que decida el NPS.

1. La parte 1 establece que el edificio es una estructura histórica certificada.
2. La parte 2 describe la obra propuesta y se revisa frente a los Estándares.
3. La parte 3 se pide al terminar y certifica la obra ejecutada.

Etapa	Pregunta que responde	Momento
Parte 1	¿Es histórico el edificio?	Al inicio
Parte 2	¿La obra planeada cumple los Estándares?	Antes de construir
Parte 3	¿La obra terminada cumple?	Después de la obra

No cito plazos de revisión porque el NPS los cambia; consulte su página de Technical Preservation Services. Mi regla: no demoler nada antes de la aprobación de la parte 2.

¿Cómo reclamar el crédito histórico con el Formulario 3468?

Se declara el crédito de rehabilitación en el Formulario 3468, Investment Credit, con base en los gastos calificados. Como el crédito es en cinco partes, se presenta el formulario el año de entrada en servicio y los cuatro siguientes.

1. Termine la obra y ponga el edificio en servicio.
2. Solicite la certificación de la parte 3 al NPS mediante la SHPO.
3. Sume los gastos calificados, separando precio de compra, ampliaciones y partidas no calificadas.
4. Complete las líneas de rehabilitación del Formulario 3468 y traslade el crédito al crédito general de negocios.
5. Repita cada año y conserve los documentos durante todo el periodo de recuperación.

No pude verificar si hay que adjuntar la certificación de la parte 3: guías anteriores lo pedían y una nota más reciente sugiere que la presentación electrónica pudo cambiarlo. Confirme con las instrucciones del Formulario 3468. Si hay recuperación, se calcula en el Formulario 4255.

Si el inmueble está en una sociedad o corporación S, el crédito fluye por esa declaración. Cuando el crédito supera su impuesto del año, se aplican las reglas de arrastre del crédito general; ahí conviene un contador (CPA).

¿Qué errores hacen perder el crédito?

Imagine un caso hipotético: alguien compra un local de ladrillo de cien años, contrata al constructor y empieza a demoler para abrir la planta baja. Solo después envía la parte 2. El NPS descubre que el marco original del escaparate ya no existe, niega la certificación y desaparece un crédito cercano a la quinta parte del presupuesto. Se podía evitar.

• Contar el precio de compra como gasto calificado.
• Mezclar costos de ampliación en el total.
• Comparar con el avalúo en vez de con la base ajustada.
• Vender en el tercer año sin calcular la recuperación del 40%.
• Creer que la vivienda propia califica.

¿Qué pasa si vendo el edificio antes de cinco años?

Se activa la recuperación del crédito. Según la guía de recuperación del IRS, el porcentaje depende de cuántos años completos estuvo el edificio en servicio. La siguiente tabla aplica ese calendario a un crédito total hipotético de 100,000 dólares.

Venta tras (años completos)	Porcentaje de recuperación (IRS)	Monto con crédito hipotético de $100,000
Menos de 1	100%	$100,000
1	80%	$80,000
2	60%	$60,000
3	40%	$40,000
4	20%	$20,000
5 o más	0%	$0

Es una simplificación: la base de cálculo es el crédito ya tomado y el Formulario 4255 es donde se calcula, de modo que verifique los detalles en sus instrucciones. Si pensaba vender pronto, compare el beneficio del crédito con el costo de la recuperación antes de aceptar una oferta. También existen excepciones, por ejemplo traslados por fallecimiento, según las instrucciones del Formulario 3468; confirme cuáles aplican a su caso.

¿Cómo encontrar a un consultor de preservación histórica?

No necesita uno por obligación legal, pero para un primer proyecto lo recomiendo. Un consultor conoce cómo redactar la parte 2 para que el revisor la entienda y evita que el contratista haga algo irreversible.

1. Pida a la SHPO de su estado una lista de consultores y arquitectos con experiencia en solicitudes al NPS.
2. Solicite referencias de proyectos ya certificados, no solo portafolios de fotos.
3. Compare cómo cobra cada uno (tarifa fija o por hora) y qué incluye: investigación histórica, formularios, fotografías, respuesta a comentarios.
4. Contrátelo antes de comprar el edificio si es posible, para saber si califica y si la prueba de rehabilitación sustancial es alcanzable.
5. Pídale por escrito el plan de qué se conserva y qué se puede cambiar, y compártalo con el constructor antes de la primera demolición.

Un contador (CPA) con experiencia en créditos de inversión es la otra pieza del equipo: él decide cómo se declara el crédito y cómo se reparte entre socios. Para propietarios hispanos que prefieren trabajar en español, pregunte en la SHPO o en cámaras de comercio hispanas locales si conocen profesionales bilingües, sin dar por hecho que existan en todos los estados.

¿Qué documentos conviene guardar durante los cinco años?

Cada año de reclamo y durante todo el periodo de recuperación, una revisión del IRS puede pedir pruebas. Mi lista mínima es esta.

Documento	Para qué sirve
Aprobaciones de las partes 1, 2 y 3 del NPS	Demuestra que la obra fue certificada
Facturas y contratos del constructor	Respaldan cada gasto calificado
Cálculo de la base ajustada al inicio del periodo	Sustenta la prueba de rehabilitación sustancial
Fotografías antes, durante y después	Muestran qué elementos históricos se conservaron
Copias de cada Formulario 3468 presentado	Permiten calcular una eventual recuperación

1. Cree una carpeta digital el día de la compra del edificio.
2. Escanee cada factura y clasifíquela como calificada o no calificada en el momento.
3. Anote la fecha exacta de entrada en servicio, porque de ella dependen los cinco años de reclamo y de recuperación.
4. Conserve todo hasta que pasen los cinco años completos y confirme con su contador cuánto tiempo adicional guardar los registros.

Este orden parece burocrático, pero es lo que separa a un propietario que cobra el crédito sin sobresaltos de otro que lo discute años después sin papeles.

¿Se puede combinar con créditos estatales y otra planificación?

Muchos estados tienen su propio crédito histórico y, si es transferible, cambia el análisis; pregunte a su SHPO. Si el inmueble forma parte de un plan familiar, vea nuestra guía de planificación del impuesto sobre sucesiones con abogado. Si vende y recibe pagos diferidos, revise vender un acuerdo estructurado por efectivo, y para entender cómo se grava la participación en sociedades de inversión, lea carried interest y sus impuestos. La base de ganancias de capital está en la guía de ganancias de capital y un repaso de fin de año en la guía de deducciones de fin de año.

Este artículo es información general y no sustituye el asesoramiento de un profesional de impuestos. Las reglas cambian; confirme la Sección 47 vigente y las instrucciones del Formulario 3468 de su año fiscal.